Sanierungen sind kein optionaler Luxus, sondern ein essenzieller Bestandteil des langfristigen Werterhalts jeder Immobilie. In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist das Thema jedoch besonders komplex: Hier treffen viele Interessen, Rechte und Pflichten aufeinander. Die Eigentümer müssen nicht nur über bauliche Maßnahmen entscheiden, sondern diese auch gemeinschaftlich finanzieren und verantworten. Gleichzeitig gelten zahlreiche gesetzliche Vorgaben, die die Planung, Durchführung und Finanzierung betreffen.
In diesem Ratgeber erhalten Sie einen fundierten Überblick über die wichtigsten Grundlagen, gesetzlichen Rahmenbedingungen und praktischen Herausforderungen rund um Sanierungen in der WEG – ideal für Eigentümer, Beiräte und Hausverwaltungen.
1. Was ist eine Sanierung im WEG-Kontext?
Im WEG-Recht ist unter „Sanierung“ jede bauliche Maßnahme zu verstehen, die den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums verbessert oder erneuert. Das umfasst sowohl technische Instandsetzungen (z. B. Dach, Leitungen, Fenster) als auch energetische Modernisierungen (z. B. Dämmung, Heizungsanlagen).
Typische Sanierungsmaßnahmen in der WEG
1. Gebäudehülle
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Dachsanierung & Dämmung
Austausch der Dacheindeckung, energetische Dachsanierung nach GEG, Abdichtung bei Flachdächern -
Fassadensanierung inkl. Fenster
Putz- und Anstricharbeiten, Wärmedämmverbundsysteme, Betoninstandsetzung sowie Austausch alter Fenster mit energetischer Aufwertung
2. Technische Gebäudeausstattung
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Heizungsmodernisierung & zentrale Versorgungssysteme
Erneuerung der Heizungsanlage (z. B. Gas zu Wärmepumpe), hydraulischer Abgleich, ggf. Integration erneuerbarer Energien -
Elektroinstallation & Beleuchtung
Austausch veralteter Steigleitungen, Modernisierung der Unterverteilungen, Umrüstung auf LED, Vorbereitung für Photovoltaik oder E-Mobilität -
Sanierung von Wasser- und Abwasserleitungen
Austausch korrosionsanfälliger Rohrsysteme, Verbesserung der Trinkwasserhygiene
3. Gemeinschaftliche Bereiche
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Tiefgaragensanierung
Betonsanierung, Bodenbeschichtung, Rissinstandsetzung, CO-Warnsysteme, Entwässerung und Korrosionsschutz -
Keller- und Sockelbereich
Abdichtung gegen Feuchtigkeit, Sanierung von Wänden und Böden, ggf. Wärmedämmung -
Aufzugssanierung
Erneuerung von Kabine, Antrieb und Steuerung, Anpassung an aktuelle Sicherheitsstandards
4. Sicherheit & Barrierefreiheit
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Brandschutzmaßnahmen
Ertüchtigung von Fluchtwegen, Einbau von Brandschutztüren und Rauchabzugsanlagen -
Barrierefreier Umbau
Einbau von Rampen, breitere Zugänge, automatische Türsysteme, Aufzugnachrüstung
5. Außenanlagen & Erschließung
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Wege, Zufahrten & Entwässerung
Erneuerung von Pflasterflächen, Müllplätzen, Regenwasserableitung und Versickerung -
Balkon- und Loggiasanierung
Abdichtungen, Brüstungssicherung, Beton- und Belagssanierung
6. Zukunftsthemen: Energie & Digitalisierung
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Photovoltaik & Ladeinfrastruktur (Wallboxen)
Dachanlagen zur Eigenstromversorgung, Vorbereitung oder Nachrüstung von Ladepunkten in der Tiefgarage -
Digitale Gebäudetechnik
Modernisierung der Gegensprechanlage, Kameraüberwachung, smarte Steuerungen für Heizung, Beleuchtung oder Zutritt
2. Gesetzliche Grundlagen: Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz?
Seit der WEG-Reform 2020 (§ 20 und § 21 WEG) ist klar geregelt, wie über bauliche Maßnahmen entschieden wird und wer für die Kosten aufkommt.
Relevante Vorschriften:
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§ 20 WEG: Unterscheidung zwischen Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und baulichen Veränderungen. Für jede Maßnahme gelten eigene Beschlussmehrheiten.
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§ 21 WEG: Kostentragungspflichten – Wer zahlt bei welcher Maßnahme?
Kurz zusammengefasst:
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Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Reparatur eines defekten Daches): einfache Mehrheit genügt; Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen.
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Modernisierungen (z. B. energetische Dämmung): drei Viertel der Stimmen notwendig.
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Luxussanierungen oder freiwillige Maßnahmen: Zustimmung aller betroffenen Eigentümer.
Weitere Gesetze, die eine Rolle spielen:
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Gebäudeenergiegesetz (GEG): Vorgaben zur Energieeffizienz, z. B. Austauschpflicht alter Heizkessel. Mehr dazu → Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Was es für Hauseigentümer bedeutet
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Bauordnungen der Länder: z. B. Brandschutz bei Dachausbauten.
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Förderbedingungen der KfW oder BAFA: Für energetische Sanierungen.
3. Wer darf entscheiden – und wie?
In der WEG wird über Sanierungsmaßnahmen auf der Eigentümerversammlung entschieden. Die Verwaltung bereitet die Maßnahme vor, der Beirat wird eingebunden, und die Eigentümer stimmen über den Beschluss ab.
Wichtig:
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Die Maßnahme muss in der Einladung zur Eigentümerversammlung korrekt beschrieben sein.
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Es muss klar sein, um welche Art von Maßnahme es sich handelt (Erhalt, Modernisierung, Luxus).
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Je nach Maßnahmenform sind unterschiedliche Mehrheiten erforderlich (siehe: 2. Gesetzliche Grundlagen).
4. Die Rolle der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung ist die zentrale organisatorische und rechtliche Schnittstelle bei Sanierungen in der WEG. Sie koordiniert den Prozess von der technischen Ersterfassung bis zur Umsetzung – ist aber nicht alleinverantwortlich.
Aufgaben der Hausverwaltung im Überblick:
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Zustandsanalyse und Einholung technischer Gutachten
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Angebotseinholung und -vergleich
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Formulierung von Beschlussvorlagen
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Koordination mit Fachplanern und Behörden
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Projektsteuerung und Rechnungsprüfung
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Dokumentation für die Jahresabrechnung
Auch wenn die Verwaltung diese Aufgaben ausführt, bleibt die Verantwortung bei der Gemeinschaft. Beiräte und Eigentümer müssen kritisch prüfen und Rückfragen stellen.
5. Finanzierung: Rücklagen, Sonderumlagen, Fördermittel
Sanierungen kosten – manchmal fünf- bis sechsstellige Beträge. Umso wichtiger ist eine rechtzeitige und kluge Finanzierung.
Möglichkeiten:
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Instandhaltungsrücklage: gesetzlich verpflichtend, sollte vorausschauend geplant werden (siehe Artikel → Instandhaltungsrücklage)
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Sonderumlage: bei unzureichender Rücklage wird eine Einmalzahlung beschlossen
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KfW-/BAFA-Fördermittel: v. a. bei energetischen Sanierungen; Antragstellung vor Maßnahmenbeginn notwendig
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Langfristdarlehen der WEG: seit der WEG-Reform grundsätzlich möglich
Tipp: Lassen Sie vor Beschlussfassung eine realistische Kostenschätzung und Fördermittelberatung einholen.
6. Was Eigentümer und Beirat beachten müssen
Beiräte und einzelne Eigentümer haben eine Schlüsselrolle: Sie sollten die Maßnahmen kritisch begleiten, über Hintergründe informiert sein und die Interessen der Gemeinschaft vertreten.
Konkrete Tipps:
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Frühzeitig informieren und technische Einschätzungen einholen
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Die Notwendigkeit der Maßnahme nachvollziehbar machen
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Auf verständliche, nachvollziehbare Angebote und Vergleiche bestehen
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Entscheidungen dokumentieren (z. B. Beschlusssammlung aktualisieren)
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Prüfung der Förderfähigkeit
7. Risiken bei Sanierungen – und wie man sie vermeidet
Sanierungen bergen Risiken: organisatorisch, juristisch, wirtschaftlich. Fehler in Planung oder Kommunikation führen schnell zu Konflikten – oder teuren Nachforderungen.
Typische Risiken:
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Unklare Beschlüsse → spätere Anfechtung
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Fehlkalkulation der Kosten → Sonderumlagen
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Verzögerungen bei der Umsetzung
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Streit zwischen Eigentümern (z. B. bei Einschränkungen durch Bauarbeiten)
Lösungen:
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Transparente Kommunikation
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Realistische Zeit- und Kostenplanung
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Externe Projektbegleitung
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Präzise juristische Formulierungen
8. Energetische Sanierungen: Förderungen und gesetzliche Pflichten
Viele Sanierungsmaßnahmen betreffen die Energieeffizienz. Seit Inkrafttreten des GEG (Gebäudeenergiegesetz) gelten verschärfte Anforderungen – z. B. bei Austausch alter Heizkessel, Dämmung von Leitungen oder Dachsanierungen.
Förderprogramme:
9. Was gilt bei Sanierungen einzelner Eigentümer?
Sanierungen innerhalb der eigenen Wohnung (z. B. Badsanierung, neue Fenster) betreffen nur das Sondereigentum – und sind grundsätzlich erlaubt, sofern sie keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben.
Mehr dazu im separaten Ratgeber: Sanierungen innerhalb der eigenen Wohnung – Freiheit mit Grenzen
Fazit: Sanierung in der WEG – Planung, Rechte und Pflichten im Blick behalten
Eine Sanierung ist mehr als ein Bauprojekt – sie ist eine organisatorische, rechtliche und gemeinschaftliche Herausforderung. Doch mit einer fundierten Vorbereitung, klaren Beschlüssen und einer aktiven Rolle von Hausverwaltung und Beirat lassen sich Kosten kontrollieren, Fördermittel sichern und Konflikte vermeiden.
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Fragen und Antworten zur Sanierung
Was zählt in der WEG als Sanierung?
Sanierungen sind bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die der Erhaltung, Modernisierung oder Verbesserung dienen – etwa Dachsanierungen, Heizungstausch oder Dämmmaßnahmen.
Wer entscheidet über eine Sanierung in der WEG?
Die Eigentümerversammlung beschließt Sanierungen mit einfacher Mehrheit (bei Erhaltungsmaßnahmen) oder ¾-Mehrheit (bei Modernisierungen). Die Hausverwaltung bereitet den Beschluss vor.
Wie wird eine Sanierung finanziert?
Primär durch die Instandhaltungsrücklage. Reicht diese nicht aus, kann eine Sonderumlage beschlossen oder ein Darlehen aufgenommen werden. Fördermittel (z. B. KfW) sollten geprüft werden.
Welche Pflichten hat der Hausverwalter bei einer Sanierung?
Der Verwalter koordiniert Planung, Ausschreibung, Projektumsetzung und Abrechnung – ist jedoch auf Entscheidungen der Eigentümer angewiesen.
