Kurz erklärt: Was ist die WEG-Jahresabrechnung?
Die Jahresabrechnung ist das zentrale Finanzdokument jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie fasst die Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres zusammen, zeigt Rücklagenbewegungen, listet umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten und bildet die Grundlage für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Sie muss übersichtlich, prüfbar und rechtssicher sein – und orientiert sich an der Teilungserklärung sowie den Miteigentumsanteilen.
Aufbau und Inhalt einer Jahresabrechnung
Die Abrechnung umfasst typischerweise folgende Bestandteile:
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Gesamtabrechnung der WEG (Gesamtkosten und Einnahmen)
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Einzelabrechnungen für jede Wohneinheit
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Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
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Erläuterungen zu Abweichungen gegenüber dem Wirtschaftsplan
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Aufstellung offener Forderungen oder Rückstände
Wichtig: Die Jahresabrechnung ist kein Ersatz für den Wirtschaftsplan, sondern ein Rückblick auf das vergangene Jahr.
Teilungserklärung und Miteigentumsanteile – die Grundlage für die Verteilung
Die Teilungserklärung definiert, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist – und legt die Miteigentumsanteile (MEA) fest. Diese MEA bestimmen, wie Kosten auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Meist erfolgt die Kostenverteilung im Verhältnis dieser Anteile – es sei denn, es gibt abweichende Regelungen.
Beispiel: Wer 80 von 1.000 MEA besitzt, trägt in der Regel 8 % der umlagefähigen Gesamtkosten.
Mehr zur Teilungserklärung – Das rechtliche Herzstück jeder WEG
Rolle der Hausverwaltung: Erstellen, Prüfen, Erklären
Die Hausverwaltung ist gesetzlich verpflichtet (§ 28 WEG), eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen. Sie führt die Buchhaltung, sammelt alle Belege und bereitet die Abrechnung für die Eigentümerversammlung auf. Idealerweise ist die Abrechnung verständlich gegliedert, enthält alle nötigen Kennzahlen und ist für Eigentümer nachvollziehbar.
>Was tun, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert?
Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
Umlagefähige Kosten
Diese dürfen (bei vermieteten Einheiten) auf Mieter umgelegt werden und sind Teil der Betriebskostenabrechnung:
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Heizkosten und Warmwasser
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Hausmeisterkosten (anteilig)
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Müllentsorgung, Wasser, Abwasser
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Allgemeinstrom
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Wartung (z. B. Aufzug, Rauchmelder)
Nicht umlagefähige Kosten
Diese betreffen nur die Eigentümer und dürfen nicht an Mieter weitergegeben werden:
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Instandsetzungen und bauliche Maßnahmen
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Verwaltungskosten (z. B. Verwalterhonorar)
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Aufwendungen für Rechtsberatung oder Streitigkeiten
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Bankgebühren, Porto, Gerichtskosten
Mehr zur Nebenkostenoptimierung für Eigentümer → Artikel lesen
Rücklagenentwicklung in der Abrechnung
Die Abrechnung weist auch die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage aus – also:
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Anfangsbestand zum 01.01.
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Zuführungen laut Wirtschaftsplan
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Entnahmen für Maßnahmen
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Endbestand zum 31.12.
Eine ausreichende Rücklage schützt die Gemeinschaft vor Sonderumlagen. Eigentümer sollten prüfen, ob die Rücklage zur Gebäudesubstanz passt.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage wirklich sein?
Eigentümerwechsel und Jahresabrechnung
Bei einem Eigentümerwechsel gilt: Die Abrechnungspflicht trifft denjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist – unabhängig davon, wer das Jahr über gezahlt hat. Es empfiehlt sich, im Kaufvertrag eine vertragliche Regelung zu treffen, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Fazit: Die WEG-Jahresabrechnung ist Pflicht und Vertrauenssache
Eine transparente, vollständige und verständliche Jahresabrechnung ist unerlässlich für ein faires und funktionierendes Miteinander in der WEG. Eigentümer sollten die Abrechnung kritisch prüfen, Rückfragen stellen und regelmäßig hinterfragen, ob die Hausverwaltung ihren Aufgaben ordnungsgemäß nachkommt.
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FAQ – Häufige Fragen zur WEG-Jahresabrechnung
Was passiert, wenn die Jahresabrechnung nicht erstellt wird?
Die Hausverwaltung ist gesetzlich zur Erstellung verpflichtet. Bei Verzug können Eigentümer per Beschluss oder notfalls gerichtlich Druck ausüben.
Muss ich als Eigentümer der Abrechnung zustimmen?
Ja. Die Eigentümerversammlung beschließt die Genehmigung. Ohne Beschluss ist sie nicht wirksam.
Wie kann ich die Abrechnung prüfen?
Eigentümer haben Einsichtsrecht in alle Belege (§ 18 WEG). Zudem kann ein Beirat mit der Prüfung beauftragt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?
Der Wirtschaftsplan ist die Vorschau auf das kommende Jahr – mit geplanten Ausgaben. Die Jahresabrechnung ist der Rückblick auf das vergangene Jahr – mit tatsächlichen Zahlen.
Können Abweichungen vom Wirtschaftsplan problematisch sein?
Abweichungen sind normal. Wichtig ist, dass sie begründet und nachvollziehbar sind – z. B. durch unerwartete Reparaturen oder Energiepreissteigerungen.
