Schnelles Handeln ist gefragt
Eine Insolvenz der Hausverwaltung kommt oft überraschend. Plötzlich ist der Verwalter nicht mehr erreichbar, Zahlungen bleiben aus, und wichtige Unterlagen sind verschwunden oder blockiert. Für Eigentümer und den Verwaltungsbeirat heißt das: jetzt kühlen Kopf bewahren und gezielt handeln. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie im Fall einer Verwalter-Insolvenz Schritt für Schritt vorgehen, welche Rechte Sie haben, worauf Sie juristisch achten sollten – und wie Sie eine professionelle Neuaufstellung der Verwaltung einleiten.
1. Insolvenz erkennen und einordnen
Woran erkennt man eine drohende oder eingetretene Insolvenz?
- Unerreichbarkeit des Verwalters per Mail/Telefon
- Keine Zahlungen an Dienstleister oder Energieversorger
- Leere Konten oder eingefrorene Bankverbindungen
- Aufforderungen von Gläubigern oder ein Hinweis im Handelsregister
Was bedeutet das für die WEG?
Die WEG ist kein Beteiligter im Insolvenzverfahren, aber unmittelbar betroffen. Besonders kritisch wird es, wenn das Gemeinschaftskonto über den Verwalter lief oder Unterlagen nicht greifbar sind.
2. Sofortmaßnahmen der Eigentümergemeinschaft
a) Eigentümerversammlung einberufen
Eine außerordentliche Versammlung muss schnellstmöglich einberufen werden. Ziel: Information der Eigentümer, Beschluss über weiteres Vorgehen und ggf. Beauftragung eines Anwalts oder Interimsverwalters.
b) Zugang zu Bankkonten sichern
Wurde das WEG-Konto auf den Namen der Verwaltung geführt, muss sofort mit der Bank gesprochen werden. Ziel: Sperrung weiterer Verfügungen und Antrag auf Umschreibung bzw. Eröffnung eines neuen WEG-Kontos auf den Namen der Gemeinschaft.
c) Unterlagen sichern
Fordern Sie sämtliche Verwaltungsunterlagen sofort schriftlich an. Falls der Verwalter nicht mehr reagiert, kann der Insolvenzverwalter kontaktiert werden. Auch eine einstweilige Verfügung ist möglich.
d) Insolventen Verwalter abberufen und Vertrag kündigen
Eigentümergemeinschaften, deren Verwalter insolvent ist oder bei denen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, möchten meist keine Fortführung der Zusammenarbeit. Es gilt, den Verwalter formal abzuberufen und den Verwaltervertrag zu kündigen.
Dabei ist wichtig zu wissen: Die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags sind zwei eigenständige, rechtlich voneinander getrennte Vorgänge.
Gemäß § 26 Abs. 3 WEG kann ein Verwalter jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen werden – entweder in einer Eigentümerversammlung oder einstimmig per Umlaufbeschluss.
Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Liegt jedoch ein wichtiger Grund wie die Zahlungsunfähigkeit oder Untätigkeit der Verwaltung vor, kann auch eine sofortige außerordentliche Kündigung möglich sein. Diese sollte durch die Eigentümerversammlung beschlossen und bei Unsicherheit rechtlich geprüft werden. Idealerweise wird beides – Abberufung und Kündigung – in einem gemeinsamen Beschluss gefasst.
3. Juristische Grundlagen & Rechte der WEG
Ist der Verwaltervertrag automatisch beendet?
Nein. Das Insolvenzverfahren führt nicht automatisch zur Vertragsbeendigung. Die WEG kann aber außerordentlich kündigen, wenn die Insolvenz als wichtiger Grund nach § 26 Abs. 3 WEG gewertet wird.
Was passiert mit laufenden Verträgen?
Verträge mit Dienstleistern laufen unabhängig weiter. Es ist wichtig, die Kommunikationsschnittstelle schnell wiederherzustellen und neue Ansprechpartner zu benennen.
4. Neuvergabe der Hausverwaltung vorbereiten
a) Interimslösung prüfen
In einigen Fällen kann ein erfahrener Verwaltungsbeirat Übergangsaufgaben übernehmen. In den meisten Fällen empfiehlt sich jedoch die kurzfristige Beauftragung einer professionellen Interimsverwaltung.
b) Neue Hausverwaltung finden
Prüfen Sie Angebote sorgfältig: Qualität, digitale Prozesse, Referenzen und Kommunikation sind entscheidend. LPE Immobilien unterstützt Sie dabei, Ihre Gemeinschaft strukturiert neu aufzustellen.
c) Beschluss in der Eigentümerversammlung
Die Bestellung einer neuen Verwaltung muss formell beschlossen werden. Achten Sie auf eine rechtssichere Einladung und Mehrheit gem. WEG.
5. Was tun, wenn Unterlagen oder Gelder verschwunden sind?
- Sammeln Sie Belege und Kontoauszüge
- Stellen Sie Strafanzeige bei Verdacht auf Veruntreuung
- Informieren Sie die Eigentümer sachlich und umfassend
- Beauftragen Sie bei Bedarf einen Fachanwalt für WEG-Recht
Fazit: Handeln statt abwarten
Eine Insolvenz ist ein Einschnitt, aber kein Grund zur Panik. Mit klarem Fahrplan, juristischer Absicherung und einer durchdachten Neuvergabe der Verwaltung lässt sich die Handlungsfähigkeit schnell wiederherstellen. Die WEG sollte aktiv bleiben, um finanzielle Schäden zu begrenzen und neue Stabilität zu schaffen.
FAQ
Wer haftet bei Insolvenz der Hausverwaltung für Fehlbeträge?
Im Fall von Pflichtverletzungen oder Veruntreuung haftet der Verwalter persönlich. Ggf. ist auch der Insolvenzverwalter in der Pflicht.
Muss ein Gericht die neue Verwaltung genehmigen?
Nein. Die WEG kann jederzeit eigenständig eine neue Verwaltung per Beschluss bestellen.
Kann eine Interimsverwaltung ohne Versammlung beauftragt werden?
Nur bei besonderer Eilbedürftigkeit und einstimmiger Zustimmung aller Eigentümer möglich. In der Praxis meist nicht durchsetzbar.
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