Balkon-Kosten in der WEG: Warum die Teilungserklärung entscheidet, wer zahlt

Das Wichtigste in Kürze

• Bodenplatte, Abdichtung, Brüstung und Geländer sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Ihnen gehören kann nur, was oberhalb der Abdichtung liegt – Bodenbelag, Innenanstrich, Anbauten.
• Im gesetzlichen Grundfall trägt die Gemeinschaft die Balkon-Kosten in der WEG nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) – auch wenn nur einer den Balkon nutzt.
• Die Teilungserklärung darf das umdrehen und die Kosten dem einzelnen Eigentümer zuweisen. Solche Klauseln sind wirksam (BGH, Urteil vom 16. November 2012, Az. V ZR 9/12) – aber sie werden eng ausgelegt.
• Die Gemeinschaft kann die Verteilung für einzelne Kosten per einfachem Mehrheitsbeschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Spielraum dafür ist weit.
• Wer eine Kostenposition für falsch hält, muss den Beschluss binnen eines Monats anfechten (§ 45 WEG). Danach zählt das beste Argument nicht mehr.

Was am Balkon gehört wem?

Ein Balkon ist kein einheitliches Bauteil, sondern ein Paket aus mehreren – und die Zuordnung entscheidet sich für jedes einzeln. Dafür gibt es eine überraschend klare Trennlinie: die Abdichtung. Alles, was darunter oder daran liegt, trägt und schützt das Gebäude und gehört deshalb allen. Alles, was darüber liegt und sich austauschen lässt, ohne die Konstruktion zu berühren, kann Ihnen gehören.

Der Maßstab dafür steht in § 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können nicht Sondereigentum sein. Sie sind zwingend Gemeinschaftseigentum – unabhängig davon, was in der Teilungserklärung steht.

Zwingend Gemeinschaftseigentum

• Bodenplatte, Tragkonstruktion, Auskragung. Sie halten den Balkon am Gebäude.
• Abdichtung, Isolierschicht, Entwässerung. Sie schützen die Bausubstanz – und sind bei jeder Sanierung der teuerste Posten.
• Brüstung, Geländer, Absturzsicherung. Sie dienen der Sicherheit.
• Außenseite der Brüstung und Fassadenanschluss. Sie gehören zum Erscheinungsbild des Hauses.
• Rahmen, Verglasung und Außenanstrich der Balkontür. Hier gilt dasselbe wie bei jedem Fenster.

Für all das zahlen im gesetzlichen Grundfall alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen.

Sondereigentum – und damit Ihre Sache

• Der Bodenbelag oberhalb der Abdichtung – Fliesen, Platten, Holzrost –, solange er nicht selbst Teil der Abdichtung ist.
• Der Innenanstrich der Brüstung und Beschichtungen auf der Ihnen zugewandten Seite.
• Der Innenanstrich der Balkontür.
• Anbauten wie Markise, Sichtschutz, Pflanzkästen oder Katzennetz. Sie sind zusätzlich eine bauliche Veränderung – dazu später mehr.

Wo diese Grenze im Detail verläuft, erklären wir im Grundlagenbeitrag zu Teil- und Sondereigentum.

Der Sonderfall Dachterrasse

Eine Dachterrasse mit Sondernutzungsrecht ist etwas anderes als ein Balkon: Die Fläche bleibt vollständig Gemeinschaftseigentum, nur die Nutzung liegt bei einem Eigentümer. An der Kostenverteilung ändert das zunächst nichts – warum, lesen Sie weiter unten.

Beispiel: Ein Balkon in Sendling ist undicht, Wasser dringt in die Wohnung darunter. Die Fliesen müssen herunter, die Abdichtung wird erneuert, die Fliesen kommen neu drauf. Im gesetzlichen Grundfall zahlt die Gemeinschaft die Abdichtung – und der Eigentümer die neuen Fliesen, weil sie sein Sondereigentum sind. Praktisch wird beides gemeinsam beauftragt und hinterher getrennt abgerechnet. Genau an dieser Trennung scheitern viele Abrechnungen.

Warum zahlt die Gemeinschaft für etwas, das nur einer nutzt?

Weil das Gesetz beim Gemeinschaftseigentum nicht nach Nutzen fragt, sondern nach Anteilen. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sagt: Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Ob Sie den Aufzug nutzen, die Tiefgarage oder den Balkon, spielt im Grundfall keine Rolle.

Der Gedanke dahinter ist schlüssig: Balkone sind Teil der Fassade und der Statik. Ein undichter Balkon schadet dem Gebäude, nicht nur dem Nutzer. Und die Eigentümer im Erdgeschoss ohne Balkon profitieren umgekehrt davon, dass die Eigentümer im Dachgeschoss das Dach mitbezahlen, unter dem sie wohnen.

Trotzdem empfinden viele Gemeinschaften das beim Balkon als ungerecht – und genau deshalb weichen so viele Teilungserklärungen davon ab.

Welches Modell ist das bessere?

Für die gesetzliche Verteilung nach Miteigentumsanteilen spricht, dass sie die Sanierung überhaupt erst möglich macht. Die Last verteilt sich, niemand muss allein einen fünfstelligen Betrag stemmen, und die Gemeinschaft kann alle Balkone in einem Zug mit einem Gerüst sanieren. Die Abrechnung bleibt einfach, weil nichts bauteilgenau getrennt werden muss. Der Preis: Eigentümer ohne Balkon zahlen mit und empfinden das verständlicherweise als unfair.

Für die Zuweisung an den Balkon-Eigentümer spricht genau dieses Gerechtigkeitsempfinden – wer nutzt, zahlt. In der Praxis erkauft man es sich allerdings teuer. Wenn jeder seine eigene Abdichtung bezahlen muss, schiebt mancher sie jahrelang vor sich her. Das Ergebnis ist ein Flickenteppich aus unterschiedlich gepflegten Balkonen. Und das Wasser, das durch die alte Abdichtung dringt, beschädigt am Ende Tragkonstruktion und Fassade – also wieder Gemeinschaftseigentum, das dann doch alle bezahlen. Dazu kommt der Dauerstreit um die Auslegung: Was genau ist eigentlich „der Balkon“?

Unsere Einordnung: Die Zuweisung an den Einzelnen wirkt gerecht und ist meistens das teurere Modell. Wer als Gemeinschaft frei entscheiden kann, fährt besser damit, die konstruktiven Teile – vor allem die Abdichtung – gemeinschaftlich zu tragen und allenfalls den Oberbelag dem Eigentümer zuzuweisen. Das hält die Substanz in Ordnung und die Abrechnung handhabbar.

Wie die Teilungserklärung die Kosten anders verteilen darf – und wo die Grenzen liegen

Die Teilungserklärung mit ihrer Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung, und Vereinbarungen dürfen vom Gesetz abweichen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie darf also bestimmen, dass jeder Eigentümer die Kosten „seines“ Balkons allein trägt – einschließlich der konstruktiven Teile, die eigentlich allen gehören.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen zwei Dingen, die oft verwechselt werden. Die Teilungserklärung kann die Eigentumszuordnung nicht ändern: Bodenplatte und Abdichtung bleiben Gemeinschaftseigentum. Sie kann aber die Kostentragung anders regeln. Genau darum ging es vor dem Bundesgerichtshof: Mit Urteil vom 16. November 2012 (Az. V ZR 9/12) hat er entschieden, dass eine Klausel, die Balkone dem Sondereigentum zuweist, zwar an § 5 Abs. 2 WEG scheitert, aber als Kostentragungsregelung auszulegen und wirksam ist. Der Eigentümer trägt dann die Kosten – auch für die konstruktiven Teile.

Welche Formulierungen regelmäßig zu Streit führen

• „Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Instandhaltung seines Balkons.“ Umfasst „Instandhaltung“ auch die Instandsetzung, also die vollständige Erneuerung? Gerichte legen solche Klauseln eng aus – im Zweifel nur Pflege und kleinere Reparaturen, nicht die Komplettsanierung der Abdichtung.
• „Balkone sind Sondereigentum.“ Rechtlich falsch, nach dem BGH aber als Kostenregelung wirksam. Offen bleibt: Gilt das für alle Teile oder nur für die, die theoretisch sondereigentumsfähig wären?
• „Die Kosten für Balkone, Terrassen und Loggien tragen die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten.“ Klar für Terrassen mit Sondernutzungsrecht – unklar für Balkone, an denen es gar kein Sondernutzungsrecht gibt.
• Klauseln, die die Abdichtung nicht nennen. Weist die Gemeinschaftsordnung „Bodenbelag und Anstrich“ dem Eigentümer zu, erwähnt die Abdichtung aber nicht, bleibt diese bei der Gemeinschaft. Was nicht ausdrücklich übertragen ist, ist nicht übertragen.

Praxistipp: Lesen Sie Ihre Klausel wörtlich, nicht sinngemäß. Steht das Wort „Instandsetzung“ darin? Steht „einschließlich der konstruktiven Teile“ oder „einschließlich Abdichtung“ darin? Wenn nicht, reicht die Kostenzuweisung im Zweifel weniger weit, als die Verwaltung sie anwendet. Mehr zur Auslegung Ihrer Grundordnung im Beitrag zu Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Kann die Gemeinschaft die Kostenverteilung per Beschluss ändern?

Ja – und seit der WEG-Reform deutlich leichter als früher. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt der Gemeinschaft, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen. Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Die Gemeinschaft kann also beschließen: „Die Kosten der anstehenden Balkonsanierung tragen die Eigentümer der Balkone im Verhältnis der Balkonflächen.“ Oder umgekehrt: „Abweichend von der Gemeinschaftsordnung trägt die Gemeinschaft die Kosten der Abdichtungserneuerung nach Miteigentumsanteilen.“ Beides geht.

Wie weit dieser Spielraum reicht, hat der Bundesgerichtshof am 22. März 2024 geklärt (Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23). Zwei Punkte daraus sind für die Praxis wichtig:

• Die Beschlusskompetenz ist weit. Eigentümer dürfen per Beschluss von Kosten befreit oder erstmals mit Kosten belastet werden. Ein Beschluss zu einer einzelnen Erhaltungsmaßnahme muss außerdem keine Regelung für alle künftigen Fälle gleich mittreffen – die Gemeinschaft darf den Einzelfall regeln.
• Davon zu trennen ist die Frage, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Bei Erhaltungskosten ist das nach dem BGH jedenfalls dann der Fall, wenn die beschlossene Verteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. Den Eigentümern steht dabei ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

Praktisch heißt das: Eine Gemeinschaft, die die Balkonkosten denen zuweist, die Balkone haben, bewegt sich auf sicherem Boden. Willkürliche Beschlüsse, die einzelne Eigentümer ohne nachvollziehbaren Maßstab belasten, bleiben angreifbar. Den Beschlusstext sollte die Verwaltung vorher prüfen lassen – ein unscharf formulierter Beschluss kostet mehr als eine Stunde anwaltliche Durchsicht.

Passend hierzu: Kostenverteilung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung in der WEG und Wer zahlt bei Fenstersanierungen? – dort stellt sich dieselbe Frage.

Wenn ein Eigentümer eigenmächtig am Balkon baut

Eine Markise, eine feste Verglasung, ein Sichtschutz an der Brüstung, ein neuer Bodenaufbau – all das greift in das Erscheinungsbild oder in Gemeinschaftseigentum ein und ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Dafür braucht es einen Beschluss der Gemeinschaft, auch wenn die Maßnahme nur den eigenen Balkon betrifft.

Für die Kosten gilt § 21 Abs. 1 WEG: Wer die Maßnahme veranlasst, trägt sie – und zwar dauerhaft, also einschließlich der Folgekosten für Instandhaltung und Erneuerung. Wer ohne Beschluss baut, riskiert zusätzlich, dass die Gemeinschaft den Rückbau verlangt und auch diese Kosten bei ihm landen.

Beispiel: Ein Eigentümer verlegt auf seinem Balkon Terrassenplatten auf Stelzlagern, ohne die Gemeinschaft zu fragen. Drei Jahre später ist die Abdichtung darunter beschädigt. Lässt sich nachweisen, dass die Stelzlager sie punktuell belastet haben, trägt er die Sanierung – auch wenn die Teilungserklärung die Abdichtung eigentlich der Gemeinschaft zuweist.

Sondernutzungsrechte an Balkon und Dachterrasse

Ein Sondernutzungsrecht bedeutet: Die Fläche gehört allen, aber nur einer darf sie nutzen. Typisch ist das bei Dachterrassen und Gartenanteilen, manchmal auch bei Balkonen, die baulich nicht eindeutig einer Wohnung zugeordnet sind.

Für die Kosten ändert das Sondernutzungsrecht im Grundfall nichts. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, die Kosten werden nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle verteilt. Soll der Sondernutzungsberechtigte zahlen, muss das in der Gemeinschaftsordnung stehen – oder die Gemeinschaft beschließt es nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. In der Praxis enthalten die meisten Gemeinschaftsordnungen für Dachterrassen eine solche Regelung. Prüfen Sie sie mit derselben Sorgfalt wie oben beschrieben: Was nicht ausdrücklich darin steht, gilt nicht.

Sie halten eine Kostenposition für falsch – was tun?

Die Verteilung der Balkon-Kosten landet in der Jahresabrechnung oder in einem Sanierungsbeschluss mit Sonderumlage. Beides sind Beschlüsse – und Beschlüsse werden bestandskräftig, wenn niemand sie angreift. Deshalb zählt hier die Frist mehr als das Argument.

• Vor der Versammlung: Fordern Sie Beschlussvorlage und Kostenaufstellung an. Prüfen Sie, welcher Verteilungsschlüssel angewendet wird und ob er aus dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung oder einem früheren Beschluss stammt.
• In der Versammlung: Lassen Sie Ihre Einwände protokollieren und stimmen Sie gegen den Beschluss. Für die Anfechtung ist das keine Voraussetzung, macht Ihre Position aber nachvollziehbar.
• Nach der Versammlung: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Amtsgericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Diese Fristen sind nicht verlängerbar. Wer sie versäumt, zahlt – auch wenn der Beschluss inhaltlich falsch war.
• Parallel: Zahlen Sie unter Vorbehalt. Ein Zahlungsrückstand bringt Sie in eine schlechtere Position, selbst wenn Sie im Recht sind.

Ob die Verwaltung einen angefochtenen Beschluss trotzdem umsetzen darf, klärt der Beitrag Angefochtener Beschluss: Muss die Hausverwaltung warten?. Und wie Sie Konflikte dieser Art angehen, bevor sie vor Gericht landen, lesen Sie unter Streit in der WEG.

Häufige Fragen zu Balkon-Kosten in der WEG

Wer zahlt die Balkonsanierung in der Eigentümergemeinschaft?

Im gesetzlichen Grundfall die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen, weil Bodenplatte, Abdichtung und Brüstung zwingend Gemeinschaftseigentum sind (§ 5 Abs. 2, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Weist die Teilungserklärung die Kosten dem jeweiligen Eigentümer zu, gilt diese Regelung – der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln mit Urteil vom 16. November 2012 (Az. V ZR 9/12) für wirksam erklärt.

Ist der Balkon Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Beides, je nach Bauteil. Tragkonstruktion, Bodenplatte, Abdichtung, Brüstung und Geländer sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Der Bodenbelag oberhalb der Abdichtung, der Innenanstrich der Brüstung und Anbauten wie Markisen können Sondereigentum sein. Eine Teilungserklärung, die den ganzen Balkon zum Sondereigentum erklärt, wirkt nur als Kostenregelung.

Kann die WEG die Kostenverteilung für Balkone mit einfacher Mehrheit ändern?

Ja. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung mit einfacher Mehrheit beschließen. Der Bundesgerichtshof hat den Spielraum am 22. März 2024 weit gefasst (Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23): Bei Erhaltungskosten entspricht eine Verteilung jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie den Gebrauch oder die Gebrauchsmöglichkeit berücksichtigt.

Wer zahlt, wenn ich eine Markise am Balkon anbringe?

Sie – und zwar dauerhaft. Eine Markise ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG, die einen Beschluss der Gemeinschaft voraussetzt. Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt der veranlassende Eigentümer die Kosten der Maßnahme und ihre Folgekosten. Ohne Beschluss kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht am Balkon?

Sondereigentum ist echtes Eigentum an einem Bauteil, etwa am Bodenbelag. Ein Sondernutzungsrecht ist nur das Recht, eine gemeinschaftliche Fläche allein zu nutzen – typisch bei Dachterrassen. Für die Kosten gilt beim Sondernutzungsrecht im Grundfall weiter die Verteilung nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

Wie lange kann ich einen Beschluss zur Kostenverteilung anfechten?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Die Fristen sind nicht verlängerbar. Nach Ablauf ist der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er inhaltlich fehlerhaft war.

Fazit: Erst lesen, dann streiten

Die meisten Balkon-Konflikte entstehen nicht aus der Rechtslage, sondern daraus, dass niemand die eigene Gemeinschaftsordnung gelesen hat – die Verwaltung eingeschlossen. Wer die Klausel kennt, weiß in neun von zehn Fällen, wer zahlt. Wer sie nicht kennt, diskutiert über Gerechtigkeit und verliert dabei die Anfechtungsfrist.

Steht in Ihrer Gemeinschaft ohnehin eine Balkonsanierung an, ist das der richtige Moment, die Kostenverteilung einmal sauber zu klären – per Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, mit Blick auf das Gebäude als Ganzes statt auf den einzelnen Balkon. Wie eine solche Maßnahme strukturiert geplant wird, zeigt unser Beitrag Sanierung in der WEG – Grundlagen.

Wir verwalten über 4.000 Wohneinheiten in München, und die Balkonfrage gehört zu den häufigsten, die in unseren Versammlungen aufkommen. Unser Anspruch: Wir kennen die Gemeinschaftsordnung, bevor wir die Abrechnung erstellen – und wir setzen Sanierungen um, nicht nur auf die Tagesordnung. Wenn Sie den Eindruck haben, dass in Ihrer Gemeinschaft eher diskutiert als geklärt wird, sprechen Sie mit uns über unsere WEG-Verwaltung.