Die Wahl eines neuen Verwalters ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ein bedeutender Schritt, der sorgfältig vorbereitet werden sollte. Immer wieder taucht dabei die Frage auf: Wie viele Angebote müssen eingeholt werden, um eine ordnungsgemäße Verwaltung sicherzustellen? Hier klären wir die wichtigsten rechtlichen und praktischen Aspekte.
Keine Pflichtzahl – entscheidend sind Auswahl & Dokumentation
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nennt keine Mindestanzahl an Angeboten für die Neubestellung eines Verwalters. Die häufig zitierte „Drei-Angebote-Regel“ ist Praxisempfehlung, kein Gesetz.
Maßgeblich ist, dass die Gemeinschaft tatsächlich vergleichen kann und der Entscheidungsweg nachvollziehbar dokumentiert wird. In der Praxis bewähren sich 2–3 gut vergleichbare Angebote; bei größeren oder komplexen Anlagen kann es sinnvoll sein, mehr einzuholen. Ist der Markt eng, kann ausnahmsweise auch eine geringere Zahl tragfähig sein – vorausgesetzt, Sie belegen die Markterkundung (Anfragen, Absagen, Nichtantworten) und halten die Auswahlgründe schriftlich fest.
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Rechtslage & Rechtsprechung: Vergleich statt Quote
Auch der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 24. Januar 2020 – V ZR 110/19) hat keine starre Vorgabe erlassen, nach der exakt drei Angebote vorliegen müssen. Die Gerichte betonen lediglich, dass mehrere Angebote eingeholt werden sollten, um den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu genügen. Entscheidend ist, dass die Eigentümer eine echte Auswahl haben und nicht auf ein einziges Angebot beschränkt sind. In der Praxis sind drei Angebote sinnvoll, aber zwei oder auch mehr können ausreichen, wenn ein Vergleich möglich ist.
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Sonderfall: Wechsel durch Unternehmensverkauf oder Umstrukturierung
Kommt es zu einem Verkauf oder einer Umstrukturierung der Verwaltung, ist die Situation besonders: Die Eigentümer haben ihr Vertrauen ursprünglich dem bisherigen Verwalter ausgesprochen – nicht automatisch dem neuen Inhaber. In solchen Fällen ist die Hürde, einen neuen Verwalter zu wählen, deutlich niedriger. Die WEG kann sich leichter für eine eigene, neue Verwaltung entscheiden.
Wichtig: Der Nachweis mehrerer Angebote ist bei einem Unternehmensübergang nicht zwingend erforderlich. Das Ereignis des Verkaufs reicht oft schon aus, um die Vertrauensbasis als erschüttert anzusehen. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 02.07.2021 (Az. V ZR 201/20) bestätigt.
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Praktische Tipps für die Verwalterwahl
Mehrere Angebote einholen
Auch wenn keine Mindestanzahl vorgeschrieben ist, empfiehlt es sich, mindestens zwei bis drei Angebote einzuholen.
Vergleichbarkeit sicherstellen
Die Angebote sollten inhaltlich vergleichbar sein (Leistungen, Kosten, Vertragsbedingungen).
Transparenz schaffen
Dokumentieren Sie den Auswahlprozess und die Gründe für Ihre Entscheidung.
Sonderfall beachten
Bei Unternehmensübergang ist die Einholung mehrerer Angebote nicht zwingend, kann aber dennoch sinnvoll sein, um die beste Lösung für die Gemeinschaft zu finden.
Auch Absagen oder ausbleibende Antworten werden als „Angebot“ gewertet
Damit Sie als Beirat die Neuwahl auch durchführen können, holen Sie weitere Angebote ein und dokumentieren Sie diesen Prozess sorgfältig. Sollte sich kein Anbieter melden oder erhalten Sie Absagen, zählen diese ebenfalls als Angebot. Auch ausbleibende Antworten gelten in diesem Kontext als Versuch, ein Angebot einzuholen und können dokumentiert werden.
Gerade wenn die Suche nach neuen Verwaltern erschwert wird – etwa durch Terminverzögerungen oder mangelnde Rückmeldung – ist es wichtig, dies offen zu kommunizieren und festzuhalten. So können Sie den anderen Eigentümern zeigen, dass Sie sich um einen fairen und transparenten Wettbewerb bemüht haben und alle Möglichkeiten ausgeschöpft wurden.
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Fazit
Eine feste Anzahl von Angeboten ist nicht vorgeschrieben, aber mehrere Vergleichsmöglichkeiten sind für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässlich. Die „Drei-Angebote-Regel“ ist eine bewährte Praxis, keine Pflicht. Im Fall eines Verwaltungswechsels durch Verkauf oder Umstrukturierung sind die Anforderungen niedriger: Hier reicht oft schon das erschütterte Vertrauen als Wechselgrund aus.
Auch Absagen oder ausbleibende Antworten zählen als Teil des Auswahlprozesses. Durch die sorgfältige Dokumentation Ihres Vorgehens als Beirat stellen Sie sicher, dass die Eigentümer nachvollziehen können, dass eine faire Auswahl getroffen wurde.
Tipp: Lassen Sie sich im Zweifel von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht beraten, um rechtssicher zu handeln und die Interessen Ihrer Gemeinschaft bestmöglich zu vertreten.
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FAQ: Angebote bei der WEG-Verwalterbestellung
Sind drei Angebote Pflicht?
Nein. Das Gesetz kennt keine Pflichtzahl. Drei Angebote sind bewährte Praxis, aber nicht zwingend.
Reichen zwei Angebote aus?
Ja – wenn sie vergleichbar sind und der Markt eng ist. Dann ist die Dokumentation besonders wichtig.
Was muss ein gutes Angebot enthalten?
Klare Leistungsbeschreibung, transparente Kostenstruktur inkl. Zusatzleistungen, Servicelevel, Vertragsklauseln (Laufzeit/Kündigung/Preisgleitung) und Referenzen – bezogen auf Ihre einheitlichen Eckdaten.
