Ein Mieter ist verstorben – und als Vermieter fragen Sie sich: Endet damit der Mietvertrag? Die klare Antwort: Nein. Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Es geht entweder auf im Haushalt lebende Angehörige über oder wird mit den Erben fortgesetzt. Sowohl die Erben als auch Sie als Vermieter haben anschließend ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, was jetzt gilt und worauf Sie achten müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Tod des Mieters beendet den Mietvertrag nicht – das Mietverhältnis läuft weiter.
- Im Haushalt lebende Ehegatten, Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige treten nach § 563 BGB in den Vertrag ein.
- Tritt niemand ein, wird der Vertrag nach § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt.
- Erben und Vermieter dürfen innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist (drei Monate) kündigen.
- Für rückständige Miete haften die eingetretenen Personen bzw. der Nachlass.
Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?
Nein. Der Mietvertrag erlischt nicht mit dem Tod des Mieters – das ist der häufigste Irrtum. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in den §§ 563 bis 564 ausdrücklich, wie es weitergeht. Entweder treten bestimmte Personen aus dem Haushalt des Verstorbenen in das bestehende Mietverhältnis ein, oder es wird mit den Erben fortgesetzt. Eine Wohnung steht also nach einem Todesfall nie automatisch zur freien Verfügung.
Für Sie als Vermieter heißt das: Sie können die Wohnung nicht einfach räumen oder neu vermieten, sondern müssen zunächst klären, wer in den Vertrag eingetreten ist – und ob Sie kündigen wollen.
Wer tritt in den Mietvertrag ein? (§ 563 BGB)
Nach § 563 BGB treten Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, in das Mietverhältnis ein. Das Gesetz sieht dabei eine Rangfolge vor:
- Vorrangig der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, sofern er mit dem Mieter zusammengewohnt hat.
- Kinder, wenn kein Ehegatte oder Lebenspartner eintritt.
- Andere Familienangehörige oder Personen einer auf Dauer angelegten Haushaltsgemeinschaft (z. B. eine eheähnliche Lebensgemeinschaft).
Die eingetretene Person kann den Eintritt allerdings ablehnen: Erklärt sie innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
Beispiel: Die Ehefrau lebte mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung. Sie tritt automatisch in den Vertrag ein – zu denselben Konditionen. Sie muss nichts unterschreiben, kann aber binnen eines Monats ablehnen.
Ergänzend hierzu: Wenn das Mietverhältnis fortgeführt wird, lohnt ein Blick auf das Thema Mietkaution in der Vermietung – die bestehende Sicherheit läuft in der Regel weiter.
Mehrere Mieter im Vertrag – was gilt dann? (§ 563a BGB)
Waren mehrere Personen gemeinsam Mieter (etwa ein Ehepaar als Mitmieter im Vertrag), wird das Mietverhältnis nach § 563a BGB mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Ein „Eintritt“ ist hier nicht nötig, weil die anderen ohnehin schon Vertragspartei sind. Auch sie haben aber ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Was passiert, wenn niemand eintritt? (§ 564 BGB)
Lebte der Mieter allein und tritt niemand nach § 563 ein, wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt. Die Erben rücken also in die Stellung des verstorbenen Mieters ein – mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Pflicht, die Miete zu zahlen.
Damit niemand dauerhaft an einen ungewollten Vertrag gebunden ist, gibt es ein Sonderkündigungsrecht: Sowohl die Erben als auch der Vermieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass kein Eintritt und keine Fortsetzung nach § 563a erfolgt sind. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Praxistipp: Reagieren Sie zügig. Die Monatsfrist beginnt mit Ihrer Kenntnis. Wer zu lange zögert, verliert das Sonderkündigungsrecht und ist an die regulären Regeln gebunden.
Wer zahlt offene Mieten und Schäden? (§ 563b BGB)
Für Verpflichtungen, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind – etwa rückständige Miete oder Nebenkosten –, haften die eingetretenen Personen neben dem Erben. Laufen die Mieten nach dem Todesfall weiter auf, schuldet sie derjenige, der das Mietverhältnis fortsetzt (eingetretene Person oder Erbe). Die Kaution bleibt als Sicherheit bestehen und wird wie üblich nach Vertragsende abgerechnet.
Wichtig: Solange unklar ist, wer Erbe ist, sollten Sie keine vorschnellen Schritte unternehmen. Bei ungeklärter Erbenlage hilft im Zweifel das Nachlassgericht weiter. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.
So gehen Sie als Vermieter Schritt für Schritt vor
- Sachverhalt klären: Wer lebte mit im Haushalt? Gibt es Mitmieter? Wer sind die Erben?
- Fristen notieren: Ab Kenntnis vom Tod läuft die Monatsfrist für eine etwaige Sonderkündigung.
- Entscheidung treffen: Fortsetzung mit eingetretener Person/Erben – oder Sonderkündigung?
- Schriftlich kommunizieren: Kündigung und wichtige Erklärungen immer schriftlich und an die richtigen Adressaten.
- Übergabe organisieren: Wohnungsrückgabe, Abrechnung der Kaution und Dokumentation per Protokoll.
Wie Sie eine reibungslose Übergabe und Neuvermietung organisieren, lesen Sie in unserem Leitfaden zum Mieterwechsel. Einen Überblick über sämtliche Beendigungswege gibt unser Ratgeber zu den Kündigungsarten im Mietrecht.
Häufige Fragen zum Tod des Mieters
Endet der Mietvertrag automatisch, wenn der Mieter stirbt?
Nein. Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht. Es geht nach § 563 BGB auf im Haushalt lebende Angehörige über oder wird nach § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt.
Wer tritt beim Tod des Mieters in den Mietvertrag ein?
Vorrangig der mit dem Mieter zusammenlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, andernfalls Kinder oder andere Personen des gemeinsamen Haushalts. Erst wenn niemand eintritt, wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt.
Kann der Vermieter nach dem Tod des Mieters kündigen?
Ja. Wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt, darf der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist von drei Monaten kündigen. Das gleiche Recht steht den Erben zu.
Wer zahlt die Miete nach dem Tod des Mieters?
Die in den Vertrag eingetretene Person beziehungsweise der Erbe schuldet die laufende Miete. Für bereits aufgelaufene Rückstände haften eingetretene Personen und Erbe gemeinsam.
Was passiert mit der Kaution?
Die Kaution bleibt als Sicherheit bestehen und wird nach Beendigung des Mietverhältnisses regulär abgerechnet – an die eingetretene Person oder an den Nachlass.
Fazit: Ruhe bewahren, Fristen beachten
Der Tod eines Mieters ist menschlich wie rechtlich eine sensible Situation. Wichtig ist, dass Sie wissen: Der Vertrag läuft weiter, und Ihnen steht ein zeitlich begrenztes Sonderkündigungsrecht zu. Wer die Fristen kennt und sauber dokumentiert, vermeidet Fehler und unnötigen Streit mit Angehörigen oder Erben.
Wir bei LPE Immobilien betreuen über 3.500 Wohneinheiten in München und übernehmen solche Fälle für Eigentümer mit Fingerspitzengefühl – von der Klärung der Rechtslage bis zur Neuvermietung. Möchten die Erben die Wohnung stattdessen verkaufen, begleiten wir auch den Verkauf einer vermieteten Wohnung.
