Das Wichtigste in Kürze
- Eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts – geregelt in § 557b BGB.
- Bei der ersten Anpassung entscheidet der Basismonat: maßgeblich ist der Index, der bei Vertragsabschluss zuletzt bekannt war, nicht der Monat des Einzugs.
- Feste Indexzahlen im Vertrag sind riskant – bei der Index-Umstellung (alle paar Jahre) werden sie wertlos.
- Rechtssicher ist eine dynamische Klausel, die den Bezugsmonat benennt statt einer Punktzahl. Der BGH verlangt kein Basisjahr in der Klausel.
Sie haben eine Wohnung mit Indexmiete vermietet und wollen nach dem ersten Jahr erhöhen – aber welcher Indexwert ist eigentlich Ihr Startpunkt? Und stimmt es, dass Sie eine feste Zahl in den Vertrag schreiben sollten? Genau hier passieren die teuersten Fehler.
Die kurze Antwort vorweg: Wenn Sie die Indexmiete berechnen, ist nicht der Einzugsmonat Ihr Basiswert, sondern der Indexstand, der bei der Vertragsunterzeichnung zuletzt offiziell vorlag. Und feste Punktzahlen gehören nicht in den Vertrag. In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die erste Erhöhung sauber ermitteln, warum vermeintliche „Zahlen-Hacks“ nach hinten losgehen und wie eine wirklich rechtssichere Klausel aussieht.
Was ist eine Indexmiete – und für wen lohnt sie sich?
Eine Indexmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der sich die Höhe der Miete an der allgemeinen Preisentwicklung orientiert, gemessen am Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Rechtsgrundlage ist § 557b BGB. Statt einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigt die Miete im Takt der Inflation. Die Grundlagen und Spielregeln erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Indexmiete.
Das Gegenstück ist die klassische Vergleichsmietenerhöhung, bei der Sie sich am Mietspiegel orientieren müssen. Für viele Münchner Vermieter ist die Indexmiete attraktiv, weil sie planbar ist und Modernisierungsumlagen weitgehend ausschließt.
| Indexmiete | Vorteil für … | Nachteil für … |
|---|---|---|
| Planbarkeit | Vermieter: Miete folgt automatisch der Inflation | Mieter: in Hochinflationsphasen teils kräftige Sprünge |
| Aufwand | Beide: keine Mietspiegel-Diskussion nötig | Vermieter: Erhöhung muss aktiv und formgerecht erklärt werden |
| Modernisierung | Mieter: keine zusätzliche Modernisierungsumlage | Vermieter: Modernisierungskosten meist nicht umlegbar |
Praxistipp: Die Indexmiete entfaltet ihren Vorteil nur, wenn Sie konsequent und korrekt erhöhen. Wer das Erhöhungsschreiben vergisst oder fehlerhaft aufsetzt, verschenkt den Inflationsausgleich.
Das Paradoxon bei der ersten Anpassung: der richtige Basismonat
Startet ein Mietverhältnis am 1. August, liegt die Annahme nahe: „Nach einem Jahr nehme ich den August-Index des Vorjahres als Basis.“ Das ist in der Praxis oft falsch.
Der Grund: Mietverträge werden meist Wochen vor dem Einzug unterschrieben – etwa im Juli. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die Inflationsdaten eines Monats aber erst Mitte des Folgemonats. Bei einer Unterschrift im Juli lag also nur der VPI von Juni offiziell vor. Da die vereinbarte Ausgangsmiete auf den Preisen bei Vertragsabschluss beruht, ist der zuletzt bekannte Index der wirtschaftlich richtige Startpunkt.
Entscheidend ist daher, was im Vertrag steht. Definieren Sie den Basismonat eindeutig, vermeiden Sie Streit. Fehlt eine klare Regelung, drohen Diskussionen darüber, welcher Monat zählt – und im Zweifel verschenken Sie den Inflationsausgleich der dazwischenliegenden Monate.
Warum feste Indexzahlen im Vertrag ein Risiko sind
Viele Vermieter glauben, sie könnten das Problem umgehen, indem sie den konkreten Indexwert als feste Zahl in den Vertrag schreiben (etwa „Basiswert ist der VPI von 121,5 Punkten“). Das ist kein cleverer Kniff, sondern ein Risiko.
Das Problem: die Umstellung des Basisjahres
Das Statistische Bundesamt stellt den Verbraucherpreisindex regelmäßig auf ein neues Basisjahr um (zuletzt von der Basis 2015 auf 2020 = 100). Dabei werden die historischen Indexwerte neu berechnet. Eine starre Zahl wie „121,5″ existiert nach der nächsten Umstellung schlicht nicht mehr – die Klausel wird unbrauchbar oder führt zu Streit über die Umrechnung.
Der rechtssichere Profi-Kniff: dynamisch formulieren
Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil klargestellt, dass eine Indexklausel keine konkrete Zahl und kein Basisjahr enthalten muss, um wirksam zu sein (BGH, Urteil vom 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20). Das öffnet den Weg für eine saubere, zukunftssichere Formulierung.
Musterformulierung (Beispiel): „Die Miete wird durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) bestimmt. Ausgangsbasis für die erste Anpassung ist der Indexwert des Monats, in dem dieser Mietvertrag unterzeichnet wird.“
Warum das überzeugt: Der Bezugsmonat ist eindeutig (der Monat der Unterschrift), er bleibt auch nach jeder Index-Umstellung derselbe historische Anker, und er hält rechtlicher Prüfung stand, weil keine starre Punktzahl fixiert wird. Bei einer Umstellung rufen Sie einfach die neue Tabelle für genau diesen Monat ab.
Schritt für Schritt: die erste Erhöhung berechnen
Ist das erste Mietjahr um und die gesetzliche Wartefrist abgelaufen, gehen Sie methodisch vor.
1. Indexwerte beschaffen
Holen Sie die offiziellen VPI-Werte (aktuell Basisjahr 2020 = 100) für Ihren vertraglich definierten Basismonat und den aktuellsten verfügbaren Monat. Zur Einordnung: Im Mai 2026 lag der VPI bei rund 125 Punkten.
2. Prozentuale Steigerung ermitteln
Die Veränderung in Prozent ergibt sich aus: (neuer VPI geteilt durch alten VPI) mal 100, minus 100. Beispiel: 125,0 geteilt durch 121,5 ergibt 1,0288 – also rund 2,9 % Steigerung.
3. Neue Miete ausweisen
Multiplizieren Sie die aktuelle Nettokaltmiete mit dem Prozentsatz. Im Erhöhungsschreiben müssen Sie den konkreten Erhöhungsbetrag in Euro oder die neue Gesamtmiete exakt nennen – eine reine Prozentangabe genügt nicht. Wie Sie eine Erhöhung formal sauber aufsetzen, zeigt unser Ratgeber zur rechtssicheren Mieterhöhung.
4. Fristen einhalten
Das Schreiben muss dem Mieter in Textform zugehen. Die Erhöhung greift ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Geht das fehlerfreie Schreiben im Juni zu, zahlt der Mieter ab dem 1. August die neue Miete. Außerdem muss die Miete vor jeder Anpassung mindestens 12 Monate unverändert gewesen sein.
Praxistipp: Den passenden Ausgangswert für eine marktgerechte Erstmiete finden Sie über unseren Ratgeber zum richtigen Mietpreis. Eine sauber kalkulierte Miete ist die Basis jeder späteren Indexanpassung.
Und wenn das Schreiben fehlerhaft ist?
Dann ist Ihr Recht zur Erhöhung nicht verloren – Sie dürfen jederzeit ein neues, korrigiertes Schreiben aufsetzen. Aber: Eine rückwirkende Heilung ist ausgeschlossen, die Frist beginnt neu. Die Differenz für die dazwischenliegenden Monate ist endgültig weg. Eine korrekt angepasste Miete steigert übrigens nicht nur den laufenden Ertrag, sondern auch den Wert Ihrer Immobilie beim späteren Verkauf:
Häufige Fragen zur Indexmiete
Welcher Indexwert ist bei der ersten Anpassung die Basis?
Maßgeblich ist der im Vertrag definierte Basismonat. Sinnvoll ist der Monat der Vertragsunterzeichnung, da bei Abschluss nur der bis dahin veröffentlichte VPI bekannt war. Der Einzugsmonat ist nicht automatisch der richtige Startpunkt.
Wie berechne ich die Indexmieterhöhung?
Teilen Sie den neuen VPI durch den alten VPI, multiplizieren Sie mit 100 und ziehen 100 ab. Das ergibt die prozentuale Steigerung. Diesen Prozentsatz wenden Sie auf die aktuelle Nettokaltmiete an und weisen den neuen Eurobetrag im Schreiben aus.
Darf ich eine feste Indexzahl in den Mietvertrag schreiben?
Sie dürfen, aber es ist riskant. Bei der nächsten Umstellung des Basisjahres existiert die fixierte Punktzahl nicht mehr. Besser ist eine dynamische Klausel, die den Bezugsmonat benennt statt einer Zahl.
Wie oft darf die Indexmiete steigen?
So oft sich der Index ändert, frühestens aber nach zwölf Monaten unveränderter Miete. Die Wartefrist von einem Jahr gilt für jede einzelne Anpassung.
Muss die Klausel ein Basisjahr nennen?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Indexklausel ohne Angabe eines Basisjahres wirksam ist (Az. VIII ZR 42/20). Entscheidend ist der Verweis auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland.
Fazit: einmal sauber aufsetzen, dauerhaft profitieren
Die Indexmiete ist ein starkes Werkzeug gegen die Inflation – wenn der Vertrag dynamisch formuliert ist und Sie die erste Anpassung mit dem richtigen Basismonat berechnen. Wer hier sauber arbeitet, sichert sich den Inflationsausgleich für die gesamte Mietdauer und vermeidet Streit.
Als Hausverwaltung mit über 3.500 betreuten Wohneinheiten in München übernehmen wir in der Mietverwaltung die fristgerechte, rechtssichere Anpassung von Indexmieten – damit kein Cent Inflationsausgleich verloren geht. Mehr über unser Team lesen Sie über uns.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
