Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 ein wegweisendes Urteil zur Untervermietung gesprochen (Az. VIII ZR 228/23): Mieter dürfen mit der Untervermietung ihrer Wohnung keinen Gewinn erzielen. Im verhandelten Fall aus Berlin verlangte ein Mieter 962 Euro nettokalt – bei eigener Miete von nur 460 Euro. Das Ergebnis: fristlose Kündigung rechtens. Dieses BGH-Urteil zur Untervermietung stärkt die Rechte von Vermietern erheblich und setzt klare Grenzen gegen missbräuchliche Weitervermietung, insbesondere über Plattformen wie Airbnb. Was das Urteil konkret bedeutet, wie Sie als Vermieter reagieren und welche Handlungsoptionen Sie haben – dieser Ratgeber ordnet ein und gibt praxisnahe Empfehlungen.
Worum ging es im BGH-Urteil konkret?
Im verhandelten Fall hatte ein Mieter seine Wohnung über Airbnb deutlich teurer weitervermietet, als er selbst an Miete zahlte. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis – mit Erfolg. Der BGH stellte fest: Auch wenn der Vermieter der Untervermietung grundsätzlich zugestimmt hat, berechtigt eine gewinnbringende Untervermietung den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Die Begründung: Der Mieter nutzt die Wohnung zweckfremd und missbraucht das Mietverhältnis, wenn er systematisch Profit aus der Weitervermietung zieht.
Die Ausgangssituation
- Nettokaltmiete des Mieters: 460 Euro pro Monat
- Verlangte Untermiete: 962 Euro nettokalt (plus Betriebs- und Heizkosten)
- Gewinnmarge: Mehr als das Doppelte der eigenen Miete
Die zentrale Rechtsgrundlage
Nach § 540 BGB darf ein Mieter eine Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Diese Zustimmung kann unter bestimmten Voraussetzungen sogar eingeklagt werden – etwa bei berechtigtem Interesse (z. B. vorübergehender Auslandsaufenthalt). Der BGH hat nun klargestellt: Diese Regelung ist nicht dazu gedacht, dem Mieter ein Geschäftsmodell zu ermöglichen, sondern soll ihm bei persönlichen Notwendigkeiten helfen. Wer daraus systematisch Gewinn schlägt, handelt rechtsmissbräuchlich.
Welche Arten der Untervermietung sind betroffen?
Nach § 540 BGB darf ein Mieter eine Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten. Diese Erlaubnis kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen sogar einklagen – etwa bei berechtigtem Interesse (vorübergehender beruflicher Auslandsaufenthalt, finanzielle Notlage). Der BGH präzisiert nun: Diese Regelung schützt persönliche Notwendigkeiten, nicht kommerzielle Interessen.
Was als „Gewinn“ gilt – die BGH-Linie
Das Urteil definiert keine feste Euro-Grenze, macht aber deutlich: Wer systematisch mehr einnimmt, als er selbst an Miete und Nebenkosten zahlt, überschreitet die Grenze. Im Berliner Fall war die Verdoppelung der Miete (460 auf 962 Euro) eindeutig missbräuchlich. Gerichte tolerieren einen gewissen Aufschlag für Möblierung oder Verwaltungsaufwand – aber nicht als Geschäftsmodell.
Folgen bei Verstoß
- Ohne Zustimmung untervermietet: Abmahnung, bei Wiederholung Kündigung
- Mit Zustimmung, aber gewinnbringend: Widerruf der Zustimmung möglich, in schweren Fällen fristlose Kündigung (wie im BGH-Fall)
- Zusätzlich: Unterlassungsanspruch, Schadensersatz, bei WEG auch Konflikt mit Zweckbestimmung
Welche Arten der Untervermietung sind vom Urteil betroffen?
Das BGH-Urteil zur Untervermietung bezieht sich nicht auf jede Form der Weitervermietung. Entscheidend ist die Gewinnerzielungsabsicht.
Zulässige Untervermietung (weiterhin erlaubt)
- Vorübergehender berufsbedingter Umzug (z. B. Auslandssemester, Projektarbeit)
- Aufnahme eines Mitbewohners zur Kostenteilung
- Untermiete auf Höhe der eigenen Miete oder mit moderatem Aufschlag für Möblierung
- Klare, zeitlich begrenzte Notwendigkeit
Problematische Untervermietung (vom Urteil erfasst)
- Airbnb-Dauervermietung: Wohnung wird systematisch an wechselnde Gäste vermietet, oft zum Vielfachen der eigenen Miete (wie im Berliner Fall: 460 vs. 962 Euro)
- Gewerbliche Zwischenvermietung: Mieter vermietet einzelne Zimmer zu marktfernen Preisen weiter (z. B. WG-Modelle mit überhöhten Zimmerpreisen)
- Professionelle Kurzzeitvermietung: Strukturierte, dauerhafte Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht
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Was bedeutet das BGH-Urteil zur Untervermietung für Vermieter?
Das BGH-Urteil stärkt die Position von Vermietern erheblich. Es gibt Ihnen klare Handhabe gegen missbräuchliche Untervermietung – aber nur, wenn Sie richtig reagieren.
Ihre Rechte als Vermieter
Nach dem Urteil können Sie als Vermieter:
- Eine erteilte Zustimmung zur Untervermietung widerrufen, wenn der Mieter daraus Gewinn schlägt
- Fristlos kündigen, wenn der Mieter ohne Ihre Zustimmung gewerblich untervermietet
- Unterlassung verlangen und ggf. Schadensersatz fordern (z. B. entgangene Mieteinnahmen, Wertminderung)
Konkrete Handlungsschritte bei Verdacht auf gewinnbringende Untervermietung
Schritt 1: Beweise systematisch sammeln
Dokumentieren Sie alles:
- Screenshots von Airbnb-Inseraten mit Preisen, Buchungszeiträumen, Bewertungen
- Notizen über wechselnde Personen im Treppenhaus (Datum, Uhrzeit, Beobachtung)
- Nachbarbeschwerden schriftlich festhalten
- Postzustellung an wechselnde Namen dokumentieren
- Fotos von kurzzeitigen Schlüssel-Schlössern oder gewerblichen Anzeichen
Schritt 2: Mieter zur Stellungnahme auffordern
Formulieren Sie sachlich und setzen Sie eine angemessene Frist (10–14 Tage). Klären Sie:
- Ob und seit wann untervermietet wird
- An wen konkret (Name, Dauer)
- Zu welchen finanziellen Konditionen (wie im BGH-Fall: 460 vs. 962 Euro)
- Ob und wann eine Zustimmung beantragt oder erteilt wurde
Schritt 3: Rechtliche Beratung einholen
Vor einer Kündigung: Lassen Sie Beweislage und Kündigungsgrund prüfen. Eine fehlerhafte Kündigung kann Sie teuer zu stehen kommen (Prozesskosten, Schadensersatz, verlängerte Bindung).
Schritt 4: Abmahnung oder Kündigung
- Bei erstmaliger Untervermietung ohne Zustimmung: Abmahnung mit Fristsetzung zur Beendigung
- Bei gewinnbringender Untervermietung trotz Zustimmung: Widerruf der Zustimmung, ggf. fristlose Kündigung (wie vom BGH bestätigt)
- Bei fortgesetztem Missbrauch: Fristlose Kündigung mit Verweis auf BGH-Urteil VIII ZR 340/23
Typische Fehler, die Vermieter vermeiden sollten
Auch wenn das BGH-Urteil klare Linien zieht: In der Praxis scheitern viele Vermieter an formalen Fehlern.
Fehler 1: Zu spät reagieren
Viele Vermieter warten zu lange, bevor sie handeln. Wer monatelang Untervermietung duldet, kann sich später nicht auf Unwissenheit berufen. Im schlimmsten Fall wird die Duldung als stillschweigende Zustimmung ausgelegt.
Fehler 2: Unklare Formulierungen im Mietvertrag
Mietverträge sollten klare Regelungen zur Untervermietung enthalten. Formulierungen wie „Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters“ sind Standard – aber präziser ist: „Eine Untervermietung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung. Eine gewinnbringende Untervermietung ist ausgeschlossen.“
Fehler 3: Fehlende Beweise
Kündigungen ohne Beweise sind riskant. Gerichte verlangen konkrete Nachweise, dass der Mieter Gewinn erzielt. Schätzungen oder Vermutungen reichen nicht aus.
Fehler 4: Formalfehler bei der Kündigung
Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund präzise benennen und korrekt zugestellt werden. Fehler hier können die gesamte Kündigung unwirksam machen.
Weiterführend: Wenn Sie Mietausfälle oder Vertragsverstöße dokumentieren müssen, hilft Ihnen unser Ratgeber Was tun bei Mietausfall?.
Sonderfall WEG: Was Beiräte und Eigentümer beachten müssen
Das BGH-Urteil ist auch für Wohnungseigentümergemeinschaften relevant. Wenn ein Miteigentümer seine Wohnung vermietet und der Mieter diese gewinnbringend untervermietet, kann das die gesamte Gemeinschaft belasten.
Warum WEGs besonders betroffen sind
- Zweckentfremdung: Dauerhafte Airbnb-Nutzung kann gegen die Teilungserklärung verstoßen, wenn diese ausschließlich Wohnnutzung vorsieht
- Störung der Hausgemeinschaft: Wechselnde Gäste, Lärm, fehlende Hausordnung – typische Probleme bei Kurzzeitvermietung
- Haftungsrisiken: In manchen Städten (z. B. München) drohen Bußgelder wegen Zweckentfremdung – diese können auch die Eigentümergemeinschaft betreffen
Passend: Teilungserklärung vs. Gemeinschaftsordnung: Unterschiede, Notwendigkeit und Praxisleitfaden
FAQ – Die wichtigsten Fragen zum BGH-Urteil zur Untervermietung
Kann ich als Vermieter eine einmal erteilte Zustimmung zur Untervermietung widerrufen?
Ja, wenn sich die Umstände wesentlich geändert haben – insbesondere wenn der Mieter die Untervermietung missbraucht und daraus Gewinn erzielt. Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 bestätigt: Eine gewinnbringende Untervermietung rechtfertigt den Widerruf der Zustimmung und kann zur fristlosen Kündigung führen.
Was gilt als gewinnbringende Untervermietung?
Es gibt keine feste Euro-Grenze. Entscheidend ist, ob der Mieter systematisch mehr einnimmt, als er selbst an Miete und Nebenkosten zahlt. Im BGH-Fall zahlte der Mieter 460 Euro Kaltmiete und verlangte 962 Euro – mehr als das Doppelte. Ein geringer Aufschlag für Möblierung kann noch akzeptabel sein, aber nicht als dauerhaftes Geschäftsmodell.
Muss ich als Vermieter einer Untervermietung zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweist?
Grundsätzlich ja – wenn der Mieter ein nachvollziehbares persönliches Interesse hat (z. B. berufsbedingter Umzug, finanzielle Notlage) und die Untervermietung für Sie zumutbar ist. Sie können die Zustimmung aber an Bedingungen knüpfen (z. B. Information über die Person des Untermieters, Höhe der Untermiete) und verweigern, wenn berechtigte Gründe dagegen sprechen (z. B. Überbelegung, unzuverlässige Person).
Was kann ich tun, wenn ich vermute, dass mein Mieter die Wohnung über Airbnb vermietet?
Sichern Sie zunächst Beweise: Machen Sie Screenshots von Online-Inseraten, dokumentieren Sie wechselnde Personen, sprechen Sie mit Nachbarn. Fordern Sie den Mieter dann schriftlich zur Stellungnahme auf. Bei nachgewiesener Untervermietung ohne Zustimmung können Sie abmahnen und im Wiederholungsfall kündigen. Bei gewinnbringender Untervermietung trotz Zustimmung kann nach aktuellem Recht eine fristlose Kündigung möglich sein.
Gilt das BGH-Urteil auch für möblierte Vermietung durch den Eigentümer selbst?
Nein, das Urteil bezieht sich ausschließlich auf Untervermietung durch Mieter. Wenn Sie als Eigentümer Ihre Wohnung möbliert vermieten oder über Airbnb anbieten, gelten andere Regelungen – insbesondere das Zweckentfremdungsrecht Ihrer Stadt. In München beispielsweise ist dauerhafte Airbnb-Vermietung nur mit Genehmigung zulässig.
Dieses Urteil kennen Sie. Die nächsten drei nicht
BGH-Urteile, Mietrechtsänderungen, neue Zweckentfremdungsverordnungen – als Vermieter können Sie nicht jede Rechtsentwicklung verfolgen. Sie haben weder Zeit noch Kapazität, zu prüfen, was das für Ihre Verträge, Ihre Rechte, Ihre Handlungsmöglichkeiten bedeutet.
Eine professionelle Mietverwaltung schon.
Wir verfolgen Rechtsprechung, kennen die Fallstricke und wissen, wann Sie handeln müssen – und wie. Nicht reaktiv, wenn das Problem schon da ist. Sondern proaktiv, bevor es überhaupt entsteht.
In 2 Minuten einordnen lassen, ob Ihre Miete marktgerecht ist – und welche Optionen Sie bei Neuvermietung oder Anpassung haben.
