Mietkaution: Barkaution oder Mietbürgschaft? Vor- und Nachteile im direkten Vergleich

Grundbegriffe: Barkaution und Mietbürgschaft im Vergleich

Barkaution – der klassische Weg der Mietkaution

Die Barkaution ist die mit Abstand bekannteste Form der Mietkaution. Sie ist in § 551 BGB klar geregelt und damit rechtlich sehr gut eingehegt.

Wie funktioniert die Barkaution?

• Der Mieter zahlt maximal drei Nettokaltmieten als Sicherheit.

• Die Zahlung darf in drei gleichen Monatsraten erfolgen – auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht.

• Der Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen, meist auf einem verzinsten Mietkautionskonto.

• Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird die Kaution – abzüglich berechtigter Forderungen – inklusive Zinsen zurückgezahlt.

Vorteile der Barkaution

• Hohe Rechtssicherheit: Die Regeln sind klar, vielfach gerichtsfest und in der Praxis eingespielt.

• Direkter Zugriff für Vermieter bei berechtigten Forderungen (Schäden, Mietrückstände, Nebenkosten-Nachzahlungen).

• Keine laufenden Kosten für den Mieter, nur die einmalige Kapitalbindung.

• Transparente Abwicklung, wenn Kautionskonto und Abrechnung sauber dokumentiert sind.

Nachteile der Barkaution

• Kapitalbindung für den Mieter: Gerade in Großstädten wie München sind drei Nettokaltmieten schnell ein fünfstelliger Betrag.

• Verwaltungsaufwand beim Vermieter: Kontoeröffnung, Zinsabrechnung, korrekte Trennung vom eigenen Vermögen.

• Konfliktpotenzial am Ende des Mietverhältnisses, wenn Schäden oder Nachzahlungen streitig sind.

Passend hierzu: Wenn Sie wissen möchten, wie sich Mieten – und damit auch typische Kautionshöhen – in München entwickeln, lohnt ein Blick in unseren Ratgeber zum Mietspiegel in München.

Mietbürgschaft / Kautionsversicherung – Sicherheit ohne Kapitalbindung

Alternativ kann der Mieter eine Mietbürgschaft stellen. Hier tritt ein Dritter als Bürge ein, etwa eine Bank, eine Versicherung oder eine Privatperson (z. B. Eltern).

Wie funktioniert die Mietbürgschaft?

Der Bürge verpflichtet sich, im Schadensfall bis zu einem bestimmten Betrag – meist in Höhe der „üblichen“ Kaution – an den Vermieter zu zahlen. Der Mieter hinterlegt kein Geld, sondern zahlt stattdessen laufende Prämien, etwa jährlich an die Versicherung.

Übliche Formen sind:

• Bankbürgschaft
• Versicherungsbürgschaft / Kautionsversicherung
• private Bürgschaft, z. B. Elternbürgschaft

Der Mieter zahlt keine Kaution, sondern meist eine laufende Prämie (z. B. jährlich an die Versicherung).

Vorteile der Mietbürgschaft

• Der Mieter bleibt liquide, weil kein großes Kapital gebunden ist.

• Für Vermieter ist die Bonität professioneller Bürgen (Bank, Versicherung) häufig sehr verlässlich.

• Wenig Verwaltungsaufwand für den Vermieter – keine Kautionskonten, keine Zinsabrechnungen.

• Häufig flexibel kündbar oder umwandelbar, z. B. von Bürgschaft auf Barkaution.

Nachteile der Mietbürgschaft

• Für Mieter entstehen laufende Kosten (Prämien), die sich über die Jahre summieren können und die Barkaution am Ende oft teurer machen.

• Die Akzeptanz ist nicht garantiert: Vermieter können eine Bürgschaft ablehnen und auf Barkaution bestehen.

• Die Rechtssicherheit hängt von der Formulierung der Bürgschaftsurkunde ab (z. B. „auf erstes Anfordern“ oder nicht).

• Im Schadensfall muss der Vermieter sich an den Bürgen wenden, der die Forderung zunächst prüft – das kann Zeit kosten.

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Ablauf im Schadensfall: Barkaution vs. Bürgschaft

Schadensfall bei Barkaution

Kommt es am Ende des Mietverhältnisses zu offenen Forderungen oder Schäden, läuft der typische Ablauf wie folgt:

1. Wohnungsabnahme und Protokoll

Vermieter und Mieter nehmen die Wohnung gemeinsam ab. Schäden und Mängel sollten schriftlich dokumentiert und mit Fotos belegt werden.

2. Prüfung von Forderungen

Der Vermieter prüft:

• offene Mieten
• ausstehende Nebenkosten-Nachzahlungen
• Schäden am Mietobjekt (über die normale Abnutzung hinaus)

3. Einbehalt der Kaution

Für berechtigte Forderungen kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten.
Wichtig: Überhöhte oder pauschale Einbehalte sind nicht zulässig.

4. Abrechnungsfrist

Üblich ist eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von etwa 3 bis 6 Monaten nach Auszug.
In dieser Zeit darf der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise zurückhalten, wenn z. B. die Nebenkostenabrechnung noch aussteht.

5. Rückzahlung

Der nicht benötigte Teil der Kaution wird dem Mieter inklusive Zinsen zurückgezahlt.

Wichtig für Vermieter: Schäden sollten zunächst zur Nachbesserung an den Mieter gemeldet werden, bevor eine Firma beauftragt und die Kaution endgültig belastet wird.

Schadensfall bei Bürgschaft / Kautionsversicherung

Bei einer Bürgschaft ist der Vermieter nicht Inhaber einer Geldsumme, sondern hat einen Anspruch gegen den Bürgen.

Geltendmachung der Forderung

Der Vermieter meldet seine Ansprüche dem Bürgen (Bank, Versicherung) – inklusive Belegen (Mietkonto, Protokolle, Fotos, Angebote/Rechnungen).

Prüfung durch den Bürgen

Bei einer „Bürgschaft auf erstes Anfordern“ zahlt der Bürge in der Regel schnell und prüft erst danach im Detail – der Mieter kann sich später wehren. Bei „normalen“ Bürgschaften prüft der Bürge vorab, ob die Forderung plausibel und vertraglich gedeckt ist.

Auszahlung an den Vermieter

Ist die Forderung berechtigt, zahlt der Bürge an den Vermieter – bis maximal zur vereinbarten Bürgschaftssumme.

Rückgriff gegen den Mieter

Der Bürge kann die ausgezahlten Beträge anschließend vom Mieter zurückfordern. Die Bürgschaft schützt also nicht vor Zahlungspflichten, sondern verschiebt sie zeitlich.

Achtung: Ist die Bürgschaftsurkunde fehlerhaft (z. B. falscher Name des Vermieters, unklare Zuordnung zum Mietvertrag) oder fehlen wesentliche Klauseln, kann der Vermieter im schlimmsten Fall leer ausgehen. Daher lohnt sich eine sorgfältige Prüfung der Urkunde bereits bei Vertragsabschluss.

Aktuelle Urteile: Stärkung der Vermieterrechte

OLG Frankfurt, Gewerberaummietvertrag (2023)

Kernaussage: Auch wenn in der Bürgschaftsurkunde der falsche Vermieter steht, kann die Bürgschaft gültig sein, solange das Mietverhältnis eindeutig zugeordnet werden kann. Das stärkt die Position der Vermieter bei formalen Fehlern in der Bürgschaft. Das Urteil des OLG Frankfurt vom 20.12.2023 (3 U 129/23)

BGH, Urteil vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23

Kernaussage: Kein fristloses Kündigungsrecht für Vermieter bei fehlender Bankbürgschaft, aber umfassendes Zurückbehaltungsrecht: Der Vermieter muss die Wohnung erst übergeben, wenn die Bürgschaft gestellt ist. Das schützt Vermieter, die auf Bürgschaften setzen, vor ungesicherten Vertragsverhältnissen. BGH, 14.05.2025 – VIII ZR 256/23

BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23

Kernaussage: Vermieter dürfen auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist Schadenersatzansprüche gegen die Kaution aufrechnen, solange die Ansprüche rechtzeitig entstanden sind. Das stärkt die Absicherung der Vermieter durch Kaution oder Bürgschaft. BGH, 10.07.2024 – VIII ZR 184/23, GE 2024, 845

Endrenovierung, Schönheitsreparaturen und Mieterwechsel

Beim Auszug treffen viele Themen aufeinander: Endrenovierung, Abnahmeprotokoll, Kautionsabrechnung, Neuvermietung. Genau hier entstehen die meisten Konflikte – und genau hier entscheidet sich, ob Barkaution oder Bürgschaft stressfrei funktionieren.

Was Vermieter verlangen dürfen – und was nicht

Schönheitsreparaturen – etwa das Streichen der Wände – dürfen Vermieter nur verlangen, wenn sie wirksam im Mietvertrag vereinbart wurden und tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Viele ältere Klauseln, insbesondere starre Fristenpläne wie „alle drei Jahre muss gestrichen werden“, sind rechtlich angreifbar oder komplett unwirksam.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung und übermäßiger Abnutzung:

• Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten. Hier dürfen weder Barkaution noch Bürgschaft herangezogen werden.

• Übermäßige Abnutzung, echte Schäden oder unerlaubte Umbauten berechtigen hingegen zu Schadenersatz – und damit ggf. zur Inanspruchnahme der Kaution oder Bürgschaft.

Passend hierzu: Einen praxisnahen Überblick zu Übergabe, Endrenovierung und typischen Streitpunkten finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zum Mieterwechsel & Endrenovierung.

Kaution und Bürgschaft bei der Endrenovierung

Kaution oder Bürgschaft dürfen Vermieter nur für konkret benannte und dokumentierte Ansprüche nutzen. Empfehlenswert sind:

• Übergabeprotokoll mit Fotos

• Dokumentation des Zustands bei Ein- und Auszug

• Nachfrist zur Nachbesserung für den Mieter

• Kostenvoranschläge oder Rechnungen für notwendige Arbeiten

Gerade bei strittigen Fällen rund um Abnutzung, Schäden und Übergabe ist ein belastbares Protokoll Gold wert.

Ergänzend: In unserem Ratgeber zur Übergabeprotokoll-Entscheidung des BGH zeigen wir, welche Rolle Protokolle für den Werterhalt und die Streitvermeidung spielen.

Praktische Empfehlungen für Vermieter

Ziel aus Vermietersicht ist eine saubere Absicherung ohne unnötigen Streit: klare Vereinbarungen, nachvollziehbare Forderungen, keine „Bauchentscheidungen“. Wenn Sie ein paar Grundregeln beachten, laufen Kaution und Bürgschaft im Hintergrund weitgehend geräuschlos.

Worauf Sie sich konzentrieren sollten:

• Vertrag klar regeln: Art der Sicherheit (Barkaution/Bürgschaft), Höhe (max. drei Nettokaltmieten) und Zeitpunkt der Stellung im Mietvertrag eindeutig festhalten.

• Bürgschaft prüfen: Namen, Objekt, Betrag und Formulierungen wie „auf erstes Anfordern“ in der Bürgschaftsurkunde sorgfältig kontrollieren.

• Dokumentation ernst nehmen: Schäden, Rückstände und Vereinbarungen immer schriftlich festhalten und mit Fotos belegen – vor allem bei Ein- und Auszug.

• Fristen im Blick behalten: Ansprüche zeitnah prüfen und Kaution/Bürgschaft in der Regel innerhalb von einigen Monaten nach Auszug abrechnen.

• Ohne Sicherheit kein Schlüssel: Ist eine Bürgschaft vereinbart und liegt sie nicht vor, Wohnung erst übergeben, wenn die Sicherheit tatsächlich gestellt ist.

Wenn Sie diese Punkte nicht selbst stemmen möchten, kann unsere Mietverwaltung in München genau hier entlasten – von der Kautionsvereinbarung bis zur Abrechnung. Kontakt gern über unsere Kontaktseite.

Empfehlungen für Mieter

Für Mieter ist die Kautionsfrage vor allem eine Balance zwischen Liquidität und Gesamtkosten – plus der Wunsch, am Ende fair behandelt zu werden. Mit ein paar einfachen Grundsätzen lassen sich viele Konflikte vermeiden.

Darauf sollten Mieter achten:

• Kosten durchrechnen: Barkaution ist meist günstiger auf lange Sicht, Bürgschaft schont kurzfristig die Liquidität, kann aber durch Prämien teurer werden.

• Bedingungen lesen: Bei Bürgschaften auf Formulierungen wie „auf erstes Anfordern“, Laufzeit, Kündigungsrechte und Rückgriffsmöglichkeiten des Bürgen achten.

• Ratenzahlung nutzen: Die Barkaution darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden – auch wenn der Vertrag etwas anderes sagt.

• Alles dokumentieren: Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug mit Fotos und Protokoll festhalten; vorhandene Mängel gleich beim Einzug schriftlich aufnehmen.

• Kautionsrückzahlung einfordern: Nach Abrechnung höflich, aber klar auf vollständige Rückzahlung inkl. Zinsen hinweisen und sich die Abrechnung erklären lassen, wenn etwas unklar ist.

Fazit: Welche Sicherheitsleistung passt zu Ihnen?

Ob Barkaution oder Mietbürgschaft – beide Modelle erfüllen denselben Zweck, wirken aber unterschiedlich im Alltag. Die Barkaution ist rechtlich klar, etabliert und für Vermieter meist unkompliziert handhabbar. Die Bürgschaft bietet Mietern dagegen mehr finanzielle Flexibilität, verlangt aber Aufmerksamkeit bei den Bedingungen und birgt im Schadensfall etwas mehr Abstimmungsaufwand.

Wirklich entscheidend ist weniger die Art der Sicherheit als der Umgang damit: saubere Vereinbarungen, klare Fristen, verlässliche Dokumentation und eine ruhige Kommunikation auf Augenhöhe. Wenn diese Grundlagen stimmen, verlaufen Neuvermietung, Übergabe und Kautionsabrechnung in der Regel deutlich stressärmer – für beide Seiten.

Wenn Sie Ihre Mietimmobilie professionell verwalten lassen möchten oder Fragen zur Umsetzung in Ihrem konkreten Fall haben, sprechen Sie uns gerne an. Über unsere Kontaktseite. Weitere Informationen zu unserer Mietverwaltung, finden Sie hier: Mietverwaltung München – LPE Immobilien

FAQ zur Mietkaution: Barkaution und Bürgschaft

Kann der Vermieter eine Bürgschaft statt Barkaution verlangen?

Ja, aber der Mieter muss dem zustimmen. Der Vermieter kann aber auch eine Bürgschaft ablehnen.

Wie muss die Barkaution gezahlt werden?

• Die Barkaution darf laut § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
• Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden jeweils mit der zweiten und dritten Monatsmiete.
• Der Vermieter darf keine sofortige Gesamtsumme verlangen und die Ratenzahlung nicht ausschließen – entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam.
• Die Kaution kann per Überweisung, in bar oder per Scheck gezahlt werden. Am verbreitetsten ist die Überweisung auf ein separates Mietkautionskonto des Vermieters.
• Höchstgrenze: Die Barkaution darf maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen.

Wann und wie muss eine Bürgschaftsurkunde vorgelegt werden?

Die Bürgschaftsurkunde sollte dem Vermieter spätestens bis zum Mietbeginn (also vor Schlüsselübergabe) vorliegen. In der Praxis wird die Bürgschaft oft bei Unterzeichnung des Mietvertrags übergeben oder spätestens am Tag des Einzugs. Ohne rechtzeitig vorliegende Bürgschaft ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Wohnung zu übergeben (Zurückbehaltungsrecht).

Empfehlung: Lassen Sie sich als Mieter den Empfang der Bürgschaftsurkunde vom Vermieter schriftlich bestätigen.

Die Bürgschaft muss schriftlich erfolgen (§ 766 BGB), eine elektronische Übermittlung reicht nicht aus.

Die Bürgschaft ist in der Regel bis zum Ende des Mietverhältnisses gültig, es sei denn, sie ist befristet oder wird aus wichtigem Grund gekündigt (bei Privatbürgen selten, bei Bank-/Versicherungsbürgschaft klar geregelt).

Was passiert, wenn der Bürge nicht zahlt?

Zahlt der Bürge trotz wirksamer Bürgschaft nicht, kann der Vermieter:

• den Bürgen gerichtlich auf Zahlung klagen und

• parallel weiterhin den Mieter in Anspruch nehmen, sofern dies vertraglich möglich ist.

Bei seriösen Banken und Versicherungen kommt es selten zu einer vollständigen Zahlungsverweigerung – strittig sind dann meist die Höhe und Berechtigung der Forderung.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Eine feste, starre Frist gibt es nicht. In der Praxis gelten 3–6 Monate nach Auszug als zulässige Prüfungs- und Abrechnungsfrist.
Stehen größere Posten (z. B. Nebenkostenabrechnung) noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution länger zurückbehalten – muss aber transparent begründen, warum.