Funkablesung Pflicht ab 2027! Was WEGs und Mehrfamilienhäuser beachten müssen

Kurzüberblick: Was ändert sich durch die Heizkostenverordnung?

Kurz gesagt:

• Neue Messgeräte müssen seit Ende 2021 fernablesbar sein.

• Alle Altgeräte ohne Funk müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

• Für bereits fernablesbare Geräte gelten zusätzliche Vorgaben (Interoperabilität, Smart-Meter-Gateway-Anbindbarkeit) mit einer Übergangsfrist bis Ende 2031.

Dieser Ratgeber erklärt, was genau hinter der Funkpflicht steckt, welche Messgeräte betroffen sind und wie Sie als WEG oder Mehrfamilienhaus Schritt für Schritt vorgehen können.

Die neue Rechtslage: Was verlangt die Heizkostenverordnung?

Die aktuelle Heizkostenverordnung gilt seit dem 01.12.2021 und setzt Vorgaben der europäischen Energieeffizienz-Richtlinie (EED) in deutsches Recht um. Ziel: mehr Transparenz, mehr Verbrauchsbewusstsein und langfristig mehr Energieeffizienz.

Die wichtigsten Pflichten im Überblick

Seit 01.12.2021

Alle neu installierten Messgeräte zur Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler, Warmwasserzähler) müssen fernablesbar sein – also ohne Wohnungszutritt ausgelesen werden können.

Bis 31.12.2026

Alle nicht fernablesbaren Bestandsgeräte müssen entweder

• mit Funk nachgerüstet oder
• komplett durch fernablesbare Geräte ersetzt werden.

Ausnahmen sind nur bei technischer Unmöglichkeit oder unzumutbarer Härte vorgesehen.

Seit 01.12.2022

Neu eingebaute fernablesbare Geräte müssen zusätzlich:

• interoperabel sein
  (also mit Systemen anderer Anbieter zusammenarbeiten können) und

• an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können
  (also grundsätzlich in eine sichere, zentrale Messdaten-Infrastruktur integrierbar sein).

Bis 31.12.2031

Fernablesbare Geräte, die vor dem 01.12.2022 installiert wurden, müssen bis Ende 2031 entweder nachgerüstet oder ausgetauscht werden, damit sie ebenfalls interoperabel und Smart-Meter-Gateway-fähig sind.

Sonderfrist für Wärmepumpen: bis 30.09.2025

• Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpen versorgt werden, müssen Heizkosten seit dem 01.10.2024 verbrauchsabhängig abrechnen.

• Wenn der individuelle Verbrauch zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfasst wurde, besteht eine Übergangsfrist bis zum 30.09.2025, um passende Messgeräte nachzurüsten.

Wichtig: Sobald fernablesbare Geräte vorhanden sind, haben Nutzer Anspruch auf monatliche Verbrauchsinformationen.

Wer tiefer in die Zusammenhänge zwischen Energie, Modernisierung und Gesetzeslage einsteigen möchte, findet einen guten Einstieg im Ratgeber
„Energieberatung – Was man wissen muss“.

Wie wurde bisher abgelesen – und was ist Funkablesung?

Bisher: jährlicher Ablesetermin mit Wohnungszutritt

Das klassische Modell sieht so aus:

• In jeder Wohnung hängen Heizkostenverteiler und sitzen Wasserzähler.

• Ein Ableser kommt einmal im Jahr ins Haus und braucht Zugang zu allen Wohnungen.

• Wer nicht da ist, bekommt Ersatztermine oder es wird geschätzt.

Das ist für Bewohner lästig, führt leicht zu Missverständnissen und bedeutet für Verwaltung und Dienstleister einiges an Organisationsaufwand.

Neu: Zähler, die ihre Daten funken

Bei der Funkablesung senden Messgeräte ihre Werte per Funk. Dazu gibt es unterschiedliche technische Varianten:

• Walk-by: Eine Person läuft durchs Treppenhaus oder am Gebäude vorbei und liest die Daten mit einem mobilen Gerät aus.

• Drive-by: Die Auslesung erfolgt aus einem vorbeifahrenden Fahrzeug.

• Gateway-Lösung: Ein Funk-Gateway im Gebäude sammelt die Daten aller Zähler und überträgt sie automatisiert an den Messdienstleister oder an ein Smart-Meter-Gateway.

Die HeizkostenV definiert fernablesbare Geräte so: Ein Gerät ist fernablesbar, wenn es ohne Zugang zur jeweiligen Wohnung abgelesen werden kann.

Vorteile der Funkablesung

Für Bewohner

• Kein Ableser mehr in der Wohnung

• Weniger Terminstress, keine Schätzungen wegen verpasster Termine

• Mehr Transparenz durch monatliche Verbrauchsinformationen

Für Eigentümer, Vermieter und WEGs

• Planbare Prozesse ohne massenhaft Terminabstimmungen

• Weniger Streitpotenzial bei der Heizkostenabrechnung

• Grundlage für moderne Energie- und Digitalisierungsprojekte (Portale, Apps, Smart-Meter-Integration)

Wie sich die Verbrauchsdaten später in der WEG-Abrechnung wiederfinden, erklärt der Beitrag
„Jahresabrechnung in der WEG: So verstehen Sie Aufbau, Inhalte und Pflichten“.

Was bedeutet die Funkpflicht technisch?

Welche Geräte sind betroffen?

Typischerweise geht es um:

• Heizkostenverteiler an Heizkörpern

• Wärmemengenzähler bei Zentralheizungen und Flächenheizungen (zum Beispiel Fußbodenheizung)

• Warmwasserzähler, häufig auch Kaltwasserzähler

Alle diese Geräte müssen künftig fernablesbar sein. Neu installierte Geräte müssen zusätzlich interoperabel sein und an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können.

Wer technische Hintergründe zu Heizsystemen nachlesen möchte, findet dazu zum Beispiel die Ratgeber
„Gasheizung vs. Fernwärme: Aufbau, Vorteile, Betrieb“ und
„Fernwärme für WEGs in München: Dekarbonisierung beginnt im Heizungskeller“.

Fernablesbar im Sinne der HeizkostenV

Nach § 5 HeizkostenV gilt ein Gerät als fernablesbar, wenn es ohne Zugang zur einzelnen Wohnung abgelesen werden kann.

Die Ablesung kann dennoch:

• „vor Ort“ am Gebäude erfolgen (Walk-by/Drive-by) oder

• zentral über ein Gateway im Haus.

Praktisch heißt das: Der Ableser muss nicht mehr klingeln – die Daten kommen über Funk.

Interoperabilität einfach erklärt

Interoperabilität bedeutet: Die Zähler sprechen einen offenen Standard, den auch andere Messdienstleister verstehen. So sollen Wechselbarrieren sinken und proprietäre Insellösungen vermieden werden.

Bildlich gesprochen:
Sie möchten keine Steckdose, in die nur ein einzelner Spezialstecker passt.
Interoperable Zähler sind so gestaltet, dass mehrere „Stecker“ – also Systeme verschiedener Anbieter – genutzt werden können.

Smart-Meter-Gateway-Anbindbarkeit – wozu das Ganze?

in Smart-Meter-Gateway (SMGW) ist die sichere Datendrehscheibe im Gebäude. Es bündelt Daten verschiedener Zähler (Strom, Wärme, Wasser) und leitet sie verschlüsselt weiter.

Die HeizkostenV verlangt, dass neue Funkgeräte grundsätzlich an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Dahinter stehen drei Ziele:

• Datensicherheit: Das Gateway erfüllt hohe Sicherheitsstandards.

• Zukunftsfähigkeit: Strom-Smart-Meter, Wärmepumpe, Ladesäulen und Submetering können später zusammengeführt werden.

• Vermeidung doppelter Infrastruktur: Am Ende soll es eine sichere Kommunikationsschiene geben, nicht mehrere parallele Funksysteme im Haus.

Die Übergangsfrist bis 2031 für bestehende Funkgeräte soll verhindern, dass funktionierende Geräte sofort getauscht werden müssen – gibt Eigentümern aber ein klares Zieldatum für eine wirklich zukunftssichere Infrastruktur.

Rechtliche Folgen bei Fristüberschreitung

Kürzungsrechte der Nutzer

Die HeizkostenV sieht ausdrücklich Kürzungsrechte vor, wenn Vorgaben nicht eingehalten werden:

• Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, können Nutzer ihren Heizkostenanteil um bis zu 15 % kürzen.

• Werden fernablesbare Geräte nicht wie vorgeschrieben eingesetzt oder fehlen die unterjährigen Verbrauchsinformationen, kommen weitere Kürzungsrechte hinzu (zum Beispiel zusätzliche 3 % + 3 %).

Diese Kürzungen wirken sich direkt auf die Betriebskosteneinnahmen aus – und sind häufig Ausgangspunkt für Konflikte zwischen Eigentümern, Mietern und Verwalter.

Formelle Risiken bei der Abrechnung

Neben Kürzungsrechten drohen:

• Anfechtungen der Jahresabrechnung in der WEG

• Diskussionen um Nachzahlungen oder Guthaben

• erhöhter Aufwand für Verwaltung, Beirat und Rechtsberatung

Je näher die Fristen rücken, desto wichtiger ist es, Technik, Verträge und Prozesse rechtzeitig auf den Stand der HeizkostenV zu bringen.

Sonderfall Wärmepumpen

Für Mehrfamilienhäuser mit zentraler Wärmepumpe gilt:

• Das frühere „Wärmepumpenprivileg“ (keine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung) ist abgeschafft.

• Seit 01.10.2024 müssen Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

• Wenn der Nutzerverbrauch noch nicht erfasst wird, bleibt Zeit bis 30.09.2025, geeignete Messgeräte zu installieren.

Gerade bei nachgerüsteten Wärmepumpen sollte das Thema Verbrauchserfassung frühzeitig mit der Funkstrategie verknüpft werden.

Schritt für Schritt: Was sollten Eigentümer, Beiräte und Verwaltungen jetzt tun?

Wenn Ihre WEG oder Ihr Mehrfamilienhaus mit dem Thema Funkablesung noch nicht begonnen hat, hilft ein klar strukturierter Fahrplan.

Schritt 1: Saubere Bestandsaufnahme

• Alle vorhandenen Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler, Warm- und Kaltwasserzähler je Liegenschaft erfassen

• Prüfen, welche Geräte

  • fernablesbar,

  • interoperabel und

  • Smart-Meter-Gateway-fähig sind

• Eichfristen und Restlaufzeiten dokumentieren

Ziel ist eine übersichtliche, digitale Geräteliste pro Gebäude – die Basis für jede weitere Planung.

Schritt 2: Fahrplan bis 31.12.2026 aufstellen

Liegenschaften priorisieren:

• Wo sind noch gar keine Funkgeräte vorhanden?

• Wo laufen in den nächsten 1–3 Jahren viele Eichfristen aus?

Pro Gebäude festlegen:

• Welche Zähler werden wann getauscht oder nachgerüstet?

• Wo lassen sich Maßnahmen bündeln (zum Beispiel im Rahmen einer Heizungsmodernisierung)?

Wie sich solche Investitionen in Wirtschaftsplan und Rücklagenplanung einfügen, erklärt der Ratgeber
„WEG-Finanzverwaltung – Kostenverteilung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung“.

Schritt 3: Technik- und Systementscheidung treffen

• Funkstandard (z. B. OMS) und Gateway-Konzept definieren

• Frühzeitig mitdenken, ob perspektivisch ein Smart-Meter-Gateway genutzt werden soll

• Darauf achten, dass neue Geräte die Anforderungen bis 2031 bereits heute erfüllen, um eine zweite „Investitionswelle“ zu vermeiden

Schritt 4: Messdienstleister einbinden oder neu auswählen

• Angebote mehrerer Messdienstleister einholen (Geräteaustausch, Gateways, Betrieb, Portale, unterjährige Verbrauchsinformationen)

• Verträge prüfen auf

  • Laufzeit und Kündigungsfristen

  • Regelungen zu Interoperabilität und Datenzugang

  • Möglichkeiten eines späteren Anbieterwechsels

Bei bestehenden Verträgen prüfen, ob ein Anbieterwechsel in Kombination mit der Umrüstung wirtschaftlich und organisatorisch sinnvoll ist.

Schritt 5: Informationspflichten, Datenschutz und Kommunikation organisieren

• Prozess für monatliche Verbrauchsinformationen festlegen (Portal, App, E-Mail)

• Datenschutz und IT-Sicherheit mit Dienstleister und ggf. Datenschutzbeauftragten abstimmen

• Eigentümer, Beirat und Nutzer frühzeitig informieren:

  • Warum wird umgerüstet?

  • Was bedeutet das konkret?

  • Wann finden welche Arbeiten statt?

Gerade in größeren WEGs – etwa im Raum München – reduziert eine frühzeitige, klare Kommunikation Rückfragen und Konflikte spürbar.

Passend dazu: Leistungen einer professionellen WEG-Verwaltung in München.

Anbieterwechsel: Wann lohnt sich ein neuer Messdienstleister?

Ein Wechsel des Messdienstleisters ist kein Selbstzweck. Er kann sich im Zuge der Funkumrüstung aber lohnen, wenn zum Beispiel

• die vorhandene Technik proprietär ist und Interoperabilität oder Datenzugang einschränkt,

• Service, Reaktionszeiten oder Portalqualität unbefriedigend sind,

• die WEG-Strategie auf einheitliche Funkstandards und Gateways für mehrere Liegenschaften abzielt.

Wichtige Prüfpunkte:

• Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen (oft 5–10 Jahre)

• Umgang mit vorhandenen Geräten:

  • Sind diese interoperabel und Gateway-fähig?

  • Lässt der neue Anbieter die Nutzung zu oder besteht Austauschpflicht?

• Projektlogistik:

  • realistischer Rollout-Plan

  • Montagefenster mit ausreichendem Vorlauf

  • Übergabe der Ablesehistorie und Datenmigration

Wenn ein Anbieterwechsel mit einem Verwalterwechsel zusammenfällt, ist ein sauber strukturierter Übergabeprozess besonders wichtig. Praxisimpulse dazu bietet der Ratgeber „Wie arbeitet eine moderne Hausverwaltung?“.

Fazit: Funkablesung als Pflicht und Chance

Die Pflicht zur Funkablesung ab 2027 ist klar geregelt – und die Frist 31.12.2026 kommt schneller, als es auf den ersten Blick wirkt. Wer jetzt strukturiert vorgeht, hat gleich mehrere Vorteile:

• Rechtssicherheit: Einhaltung der HeizkostenV, weniger Kürzungsrechte, weniger Streit um Abrechnungen.

• Transparenz und Effizienz: Weniger Ableseaufwand, besser nachvollziehbare Kosten, bessere Basis für energetische Entscheidungen.

Gerade in WEGs und Mehrfamilienhäusern im Großraum München zeigt sich:
Funkablesung ist nicht nur ein Technikprojekt, sondern Teil einer langfristigen Strategie für Werterhalt, Energieeffizienz und professionelle Verwaltung.

Die LPE Immobilien Management GmbH unterstützt Sie dabei,

• Bestände und Verträge systematisch zu analysieren,

• einen realistischen, wirtschaftlich sinnvollen Fahrplan bis 2026 zu entwickeln,

• Messdienstleister, Technik und Prozesse aufeinander abzustimmen und

• Eigentümer, Beirat und Bewohner klar mitzunehmen.

Wenn Sie das Thema Funkablesung geordnet angehen möchten – ohne sich selbst durch die komplette Normenlandschaft zu kämpfen –, sprechen Sie uns gerne an. Wir verbinden rechtliche Anforderungen, technische Lösungen und WEG-Praxis zu einem Konzept, das zu Ihrer Gemeinschaft passt.

FAQ zur Funkablesung ab 2027

Müssen wirklich alle Mehrfamilienhäuser auf Funk umstellen?

Ja, sofern die Heiz- und Warmwasserkosten nach HeizkostenV verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Nicht fernablesbare Bestandsgeräte müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Ab 2027 ist der Betrieb solcher Geräte im Regelfall nicht mehr zulässig.

Ab wann gilt die Pflicht für neue Zähler?

Seit 01.12.2021 dürfen neu installierte Messgeräte nur noch fernablesbar sein.
Seit 01.12.2022 müssen diese Geräte zusätzlich interoperabel und Smart-Meter-Gateway-anbindbar sein.

Was bedeutet Interoperabilität für meine WEG konkret?

Interoperabilität heißt: Die Zähler sind nicht an einen einzigen Messdienstleister „gefesselt“. Ein anderer Anbieter kann die Geräte grundsätzlich weiter auslesen und betreiben. Das stärkt den Wettbewerb und die Verhandlungsposition der Eigentümer – gerade bei Neuverhandlungen von Verträgen.

Was passiert, wenn wir die Frist 31.12.2026 nicht einhalten?

Werden die Pflichten zur Fernablesung oder zu den Informationspflichten nicht erfüllt, können Nutzer ihre Kostenanteile kürzen. In Kombination mit weiteren Verstößen (z. B. keine verbrauchsabhängige Abrechnung) können sich Kürzungen von bis zu 15 % und darüber hinaus ergeben.

Wie hängen Funkablesung und Wärmepumpen zusammen?

Für zentrale Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern gilt seit 01.10.2024 die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Sind dafür noch keine Messgeräte vorhanden, läuft eine Übergangsfrist bis 30.09.2025. In der Praxis sollten Wärmepumpen-Zähler direkt in die Gesamtstrategie für Funkablesung und Smart-Meter-Gateway integriert werden.

Müssen wir uns als WEG selbst um Smart-Meter-Gateways kümmern?

Die technische Umsetzung liegt in der Regel bei Messdienstleistern und Messstellenbetreibern. Für die WEG ist wichtig, bei Neuinstallationen darauf zu achten, dass Geräte die Anforderungen der HeizkostenV bereits heute erfüllen und Smart-Meter-Gateway-fähig sind. So vermeiden Sie, dass ab 2031 eine neue große Umrüstungswelle ansteht.