Die „Abrechnungsspitze“ sorgt Jahr für Jahr für Fragezeichen. Dabei ist sie keine Zusatzgebühr, sondern der durch Beschluss fällig gestellte Differenzbetrag zwischen den tatsächlich angefallenen Jahreskosten Ihrer WEG und dem Hausgeld-Soll aus dem Wirtschaftsplan (also den sollgestellten Vorauszahlungen – nicht den tatsächlich gezahlten Beträgen). In diesem Ratgeber führen wir Sie Schritt für Schritt durch alle wichtigen Punkte – verständlich, rechtssicher eingeordnet und mit klaren Empfehlungen aus der Praxis.
Weiterführend zum Spezialfall Eigentümerwechsel (wer zahlt, wer erhält Guthaben, wie regelt man es im Kaufvertrag?) lesen Sie unseren vertiefenden Beitrag: Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel.
Was bedeutet Abrechnungsspitze überhaupt?
Definition
Die Abrechnungsspitze ist der beschlossene Differenzbetrag zwischen den tatsächlich angefallenen Jahreskosten Ihrer WEG und dem Hausgeld-Soll aus dem Wirtschaftsplan (also den sollgestellten Vorauszahlungen – nicht den tatsächlich geleisteten Zahlungen).
- Nachzahlung (positiver Betrag): Das Hausgeld-Soll war zu niedrig.
- Guthaben (negativer Betrag): Das Hausgeld-Soll war höher als die tatsächlichen Kosten.
Fälligkeit
Die Abrechnungsspitze ist Beschlussgegenstand der Eigentümerversammlung. Erst mit Beschluss wird sie fällig und ausgezahlt/eingezogen.
Abgrenzung
- Hausgeld = monatliche Vorauszahlung (Soll aus Wirtschaftsplan).
- Instandhaltungsrücklage = zweckgebundene Ansparung – nicht Teil der Abrechnungsspitze.
Tipp zur Vertiefung: Grundlagen zur Jahresabrechnung erklären wir hier übersichtlich: Jahresabrechnung in der WEG.
Abrechnungsspitze vs. Abrechnungssaldo: Der Unterschied
Abrechnungsspitze
= tatsächliche Jahreskosten minus Hausgeld-Soll (Vorauszahlungs-Soll laut Wirtschaftsplan).
→ Beschlussgegenstand der ETV und dadurch erst fällig (Nachzahlung/Guthaben).
Abrechnungssaldo
= tatsächliche Jahreskosten minus tatsächlich geleistete Zahlungen im Abrechnungsjahr.
→ Kein Beschlussgegenstand; er zeigt Zahlstand/Liquidität. Keine „neue“ Fälligkeit durch den Jahresabrechnungs-Beschluss – die Fälligkeit ergibt sich bereits aus dem Wirtschaftsplan (laufendes Hausgeld, Mahnwesen).
Beispiel:
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Hausgeld-Soll: 3.000 € | tatsächliche Jahreskosten: 3.300 € → Abrechnungsspitze = +300 € (Nachzahlung, wird beschlossen und fällig).
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Tatsächlich gezahlt (wegen Rückständen): 2.800 € → Abrechnungssaldo = +500 € (zeigt Zahlungsrückstände; kein neuer Fälligkeitstatbestand durch den Beschluss).
Warum entsteht eine Abrechnungsspitze?
Vorauszahlungen sind Planwerte (Wirtschaftsplan). Im Jahr können sich jedoch Preise, Verbräuche oder Sonderaufwände ändern – besonders bei Energie, Heizung, Wasser oder Müll. Die Jahresabrechnung stellt diese Ist-Kosten den Vorauszahlungen gegenüber. Die Differenz ist die Abrechnungsspitze.
Typische Auslöser:
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gestiegene Energie- und Entsorgungspreise
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Mehrverbrauch einzelner Kostenarten (z. B. Heizung in kalten Wintern)
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Sondereffekte (z. B. Reparaturen, Versicherungsschaden mit Selbstbehalt)
Wann wird die Abrechnungsspitze fällig?
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Rechtsgrundlage ist der Beschluss über die Jahresabrechnung (in der Regel in der Eigentümerversammlung).
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Mit diesem Beschluss werden Nachzahlungen oder Guthaben fällig – der genaue Fälligkeitstermin steht meist im Beschluss bzw. in der Abrechnung (oft sofort oder innerhalb von 30 Tagen).
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Ohne Beschluss entsteht keine Fälligkeit der Abrechnungsspitze.
Wichtig: Nur die Abrechnungsspitze wird durch den Beschluss fällig. Der Abrechnungssaldo (Differenz zu den tatsächlich gezahlten Beträgen) ist kein Beschlussgegenstand und wird nicht automatisch fällig gestellt.
Wie hoch kann eine Abrechnungsspitze ausfallen?
Das variiert je nach Objekt und Jahr. Als grobe Praxiswerte:
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häufig: im Bereich eines Monats-Hausgeldes
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in Lastspitzen-Jahren (Energie, Reparaturen): deutlich mehr möglich
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bei Guthaben: entsprechend umgekehrt
Entscheidend sind Preisniveau, Verbrauch, Einmalmaßnahmen und die Qualität der Vorauszahlungs-Kalkulation im Wirtschaftsplan.
„Abrechnungsspitze“ im Verwendungszweck – warum klingt das so ungenau?
Beim SEPA-Einzug steht häufig pauschal „Abrechnungsspitze“. Das ist kein Mangel an Transparenz, sondern Buchhaltungspraxis:
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Der Einzug bezieht sich auf den Gesamtsaldo Ihrer Einzelabrechnung.
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Die Detailaufschlüsselung entnehmen Sie der Jahresabrechnung (Positionen/Spalten) – dort ist, in der Regel, alles nachvollziehbar dokumentiert.
Zahlung & Abwicklung
Bekomme ich ein Guthaben automatisch zurück – oder wird es verrechnet?
Beides ist möglich:
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Auszahlung auf Ihr Referenzkonto oder
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Verrechnung mit dem nächsten Hausgeld.
Die Handhabung ergibt sich aus Beschlusslage bzw. Verwalterpraxis; sie muss in der Abrechnung klar erkennbar sein.
Kann die Eigentümerversammlung beschließen, dass Guthaben in die Rücklage fließt?
Ja. Per Beschluss kann die Gemeinschaft festlegen, dass Guthaben ganz oder teilweise der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden – sinnvoll bei geplantem Investitionsbedarf. Mehr zur Rücklage: Instandhaltungsrücklage in der WEG.
Darf die Hausverwaltung die Abrechnungsspitze einfach per Lastschrift einziehen?
Nur mit gültigem SEPA-Lastschriftmandat.
Ohne Mandat überweisen Sie selbst bis zur Fälligkeit (IBAN der WEG, Verwendungszweck: Abrechnungsspitze [Objekt/Whg.-Nr.] [Jahr]). Dauerauftrag ist ungeeignet.
Rücklastschriften verursachen Bankgebühren; die Forderung bleibt bestehen.
Eingezogen bzw. von Ihnen überwiesen wird immer die beschlossene Abrechnungsspitze (Saldo Kosten vs. Hausgeld-Soll), nicht ein Abrechnungssaldo aus tatsächlichen Zahlungen.
Bei Einwänden: fristgerecht zahlen „unter Vorbehalt“ und schriftlich klären.
Was passiert, wenn ich die Abrechnungsspitze nicht zahle?
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Sie geraten in Zahlungsverzug.
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Es folgen Mahnung, Verzugszinsen und ggf. gerichtliche Geltendmachung der Forderung.
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Um Zusatzkosten zu vermeiden, zahlen Sie fristgerecht oder nehmen Sie frühzeitig Kontakt zur Verwaltung auf.
Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel
Kurzüberblick:
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Die WEG rechnet gegenüber dem aktuellen Eigentümer (Beschlusszeitpunkt) ab.
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Verkäufer und Käufer regeln untereinander Ausgleich und Zuordnung – typisch im Kaufvertrag.
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Die Verwaltung benötigt aktuellen Eigentumsnachweis (Grundbuch/Notarbestätigung), um korrekt abzurechnen.
Für eine vollständige, gut verständliche Darstellung lesen Sie bitte:
Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel – wer zahlt, wer bekommt?
Sonderfragen & Missverständnisse
Muss ich für andere Eigentümer mitzahlen, wenn diese ihr Hausgeld nicht zahlen?
Nein. Abrechnungsspitzen werden einheitsbezogen ermittelt. Hausgeldrückstände säumiger Miteigentümer sind Forderungen der Gemeinschaft gegen diese Personen. Kurzfristige Liquiditätslücken kann die WEG über Rücklagen, Zwischenfinanzierung oder Sonderumlagen schließen – das ist ärgerlich, ändert aber nicht Ihre individuelle Abrechnung.
Hat die Abrechnungsspitze etwas mit der Instandhaltungsrücklage zu tun?
Nein. Die Rücklage ist zweckgebunden. Die Abrechnungsspitze betrifft laufende Kosten vs. Vorauszahlungen. Nur per Beschluss kann die Gemeinschaft Guthaben der Rücklage zuführen.
Was zeigt der Abrechnungssaldo – und wie ist er rechtlich einzuordnen?
Der Abrechnungssaldo ist die Differenz zwischen tatsächlichen Jahreskosten und den tatsächlich geleisteten Zahlungen im Abrechnungsjahr. Er ist kein Beschlussgegenstand und erhält keine neue Fälligkeit durch den Jahresabrechnungs-Beschluss; seine Fälligkeit ergibt sich bereits aus dem Wirtschaftsplan (laufendes Hausgeld inkl. Mahnwesen).
Was passiert, wenn die Eigentümerversammlung die Abrechnung gar nicht beschließt?
Ohne Beschluss gibt es keine fällige Abrechnungsspitze. Die Verwaltung muss die Beschlussfassung nachholen (ggf. außerordentliche Versammlung). Praxisleitfaden zur Versammlung: Eigentümerversammlung – so gelingt’s.
Wo sehe ich die Abrechnungsspitze in meiner Jahresabrechnung?
In Ihrer Einzelabrechnung als „Nachzahlung“ oder „Guthaben“ ausgewiesen – meist am Ende des Abrechnungsteils klar saldiert.
Bis wann muss die Abrechnungsspitze gezahlt werden?
Das steht im Beschluss bzw. auf der Abrechnung (häufig sofort oder innerhalb von 30 Tagen nach Beschluss).
Fazit – was Sie als Eigentümer mitnehmen sollten
- Die Abrechnungsspitze ist keine zusätzliche Gebühr, sondern der faire Ausgleich zwischen Vorauszahlung und echten Jahreskosten.
- Transparenz entsteht durch eine saubere Abrechnung und eine klare Beschlussfassung.
- Fristgerechte Zahlung vermeidet Mehrkosten – Guthaben werden ausgezahlt oder verrechnet.
- Beim Eigentümerwechsel regelt die WEG gegen den aktuellen Eigentümer; Verkäufer/Käufer gleichen vertraglich aus.
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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, sondern bietet eine verständliche Orientierung. Für konkrete Fälle sprechen Sie uns an – wir unterstützen Sie gerne.
