Ihre Gemeinschaft möchte eine Photovoltaikanlage aufs Dach setzen, einen Aufzug anbauen oder den Hof neu gestalten – und schon steht die Frage im Raum: Reicht dafür eine Mehrheit, oder müssen wirklich alle zustimmen? Die kurze Antwort vorweg: Seit der WEG-Reform 2020 genügt für fast jede bauliche Veränderung in der WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Die eigentliche Musik spielt aber bei der Frage, wer die Kosten trägt.
In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, was rechtlich als bauliche Veränderung gilt, welche Mehrheit Sie für den Beschluss brauchen, wer am Ende zahlt und wo die Grenzen liegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1. Dezember 2020 kann jede bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG) – die frühere Zustimmung aller Betroffenen ist entfallen.
- Entscheidend ist nicht mehr die Beschlussfassung, sondern die Kostenverteilung: Grundsätzlich zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG).
- Alle zahlen mit, wenn der Beschluss mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit gefasst wurde oder sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 Abs. 2 WEG).
- Für privilegierte Maßnahmen wie Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten für E-Autos, Einbruchschutz und Glasfaser hat jeder Eigentümer einen Anspruch – trägt dann aber in der Regel selbst die Kosten (§ 20 Abs. 2 WEG).
- Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: keine grundlegende Umgestaltung der Anlage, keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer.
Was ist eine bauliche Veränderung überhaupt?
Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die bloße Erhaltung hinausgeht und den optischen oder baulichen Zustand der Anlage verändert. Das Gegenstück ist die Erhaltung (früher „Instandhaltung und Instandsetzung“): Sie hält den bestehenden Zustand nur aufrecht oder stellt ihn wieder her – etwa eine reparierte Dachrinne oder ein gestrichenes Treppenhaus.
Typische bauliche Veränderungen sind der Anbau eines Aufzugs, eine neue Photovoltaikanlage, die Umgestaltung der Außenanlagen, eine Fassadendämmung, die über die reine Reparatur hinausgeht, oder der Einbau einer Videosprechanlage. Wichtig für das Verständnis: Ob eine Maßnahme Gemeinschaftseigentum oder nur Sondereigentum betrifft, entscheidet mit darüber, ob die Gemeinschaft überhaupt beschließen muss. Wo die Grenze zwischen beidem verläuft, erklärt unser Ratgeber zu Teil- und Sondereigentum.
Beispiel: Wird ein altes Fenster einfach gegen ein baugleiches ersetzt, ist das Erhaltung. Wird stattdessen eine neue, dreifach verglaste Fensterfront mit anderer Optik eingebaut, kann das eine bauliche Veränderung sein. Die Abgrenzung ist im Detail oft strittig – wer zahlt, klären wir am Beispiel Fenstersanierung in der WEG.
Warum reicht heute die einfache Mehrheit?
Bis Ende 2020 war eine bauliche Veränderung ein Kraftakt: Grundsätzlich musste jeder Eigentümer zustimmen, der über das normale Maß hinaus beeinträchtigt wurde. Ein einzelner Eigentümer konnte damit sinnvolle Modernisierungen blockieren. Mit der WEG-Reform (dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG) hat der Gesetzgeber das umgedreht: Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft geht vor Vetorecht des Einzelnen.
Seither gilt § 20 Abs. 1 WEG: Über bauliche Veränderungen beschließt die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen. Der Preis für diese Erleichterung: Damit nicht die Mehrheit der Minderheit teure Projekte aufzwingt, hat der Gesetzgeber die Kostenverteilung neu und differenziert geregelt.
Vor- und Nachteile der neuen Regelung
| Vorteil | Kehrseite |
|---|---|
| Modernisierungen (E-Mobilität, PV, Barrierefreiheit) sind endlich durchsetzbar | Einzelne können überstimmt werden, obwohl sie die Maßnahme nicht wollen |
| Die WEG bleibt handlungsfähig und kann den Wert der Immobilie sichern | Die Kostenfrage wird komplexer und ist häufiger Streitpunkt |
| Klare gesetzliche Leitplanken statt jahrelanger Blockade | Fehlerhafte Beschlüsse sind anfechtbar – Formfehler können teuer werden |
Der heute entscheidende Punkt ist also nicht mehr das „Ob“ des Beschlusses, sondern das „Wer zahlt“.
Welche Mehrheit brauchen Sie – und wer zahlt dann?
Für den Beschluss selbst reicht immer die einfache Mehrheit. Für die Kostenverteilung kommt es aber darauf an, wie deutlich die Zustimmung ausfiel. Die folgende Übersicht zeigt die drei Grundfälle:
| Fall | Beschluss | Wer trägt die Kosten? |
|---|---|---|
| Einfache Mehrheit | Mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen | Nur die Eigentümer, die zugestimmt haben – sie dürfen die Maßnahme auch allein nutzen (§ 21 Abs. 3 WEG) |
| Doppelt qualifizierte Mehrheit | Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile | Alle Eigentümer, sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG) |
| Amortisation | Einfache Mehrheit genügt | Alle Eigentümer, wenn sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG) |
Praxistipp: Wollen Sie, dass sich alle an einer sinnvollen Modernisierung beteiligen, sollten Sie den Beschluss gezielt auf die doppelt qualifizierte Mehrheit ausrichten und die Abstimmung sauber dokumentieren. Sonst bleibt die zustimmende Gruppe auf den Kosten sitzen – darf die Anlage dann aber auch exklusiv nutzen.
Wer zahlt bei einer baulichen Veränderung genau?
Der Grundsatz des § 21 WEG lautet: Wer bestellt, bezahlt. Stimmt nur eine einfache Mehrheit zu, tragen ausschließlich diese Eigentümer die Kosten – und nur sie dürfen den Vorteil nutzen. Erst die doppelt qualifizierte Mehrheit oder eine erkennbare Amortisation verteilt die Kosten auf alle Schultern.
Bei größeren Projekten lohnt sich vorab immer der Blick auf die Instandhaltungsrücklage: Reicht sie nicht, wird eine Sonderumlage nötig. Wie Sie große Vorhaben insgesamt sauber aufsetzen, zeigt unser Leitfaden zur Sanierung in der WEG.
Privilegierte Maßnahmen: Wenn ein Einzelner ein Recht hat
Für bestimmte gesellschaftlich gewünschte Maßnahmen gibt § 20 Abs. 2 WEG jedem einzelnen Eigentümer einen Anspruch – die Gemeinschaft kann das „Ob“ nicht mehr ablehnen, sondern nur noch über die konkrete Ausführung entscheiden. Das gilt für:
- Barrierefreiheit – etwa ein Treppenlift oder eine Rampe
- Laden von Elektrofahrzeugen – die Wallbox am Stellplatz
- Einbruchschutz – zum Beispiel eine verstärkte Tür oder Kameratechnik im zulässigen Rahmen
- Glasfaseranschluss – der Anschluss ans schnelle Netz; mehr dazu im Ratgeber zum Glasfaser-Ausbau in der WEG
Die Kosten für eine privilegierte Maßnahme trägt in der Regel der Eigentümer, der sie verlangt hat – er darf sie dann auch allein nutzen.
Wo sind die Grenzen einer baulichen Veränderung?
Auch die Mehrheit darf nicht alles. § 20 Abs. 4 WEG zieht zwei klare Grenzen: Eine Maßnahme darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Wird gegen diese Grenzen verstoßen, ist der Beschluss selbst mit Mehrheit nicht rechtmäßig und kann angefochten werden.
Beispiel: Der Rückbau sämtlicher Grünflächen zugunsten von Stellplätzen kann eine unzulässige grundlegende Umgestaltung sein – selbst wenn die Mehrheit dafür stimmt.
Weil Formfehler und überschrittene Grenzen den ganzen Beschluss kippen können, sollte die Abstimmung sauber vorbereitet und protokolliert werden. Wie eine Eigentümerversammlung rechtssicher geleitet wird, haben wir gesondert zusammengefasst.
Häufige Fragen zur baulichen Veränderung in der WEG
Welche Mehrheit ist für eine bauliche Veränderung nötig?
Für den Beschluss selbst genügt seit der WEG-Reform 2020 die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG). Wie die Kosten verteilt werden, hängt allerdings davon ab, wie deutlich die Zustimmung ausfiel.
Müssen wirklich alle Eigentümer zustimmen?
Nein. Die frühere Pflicht zur Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer ist entfallen. Ein einzelner Eigentümer kann eine mehrheitlich gewünschte Maßnahme grundsätzlich nicht mehr blockieren, solange die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG gewahrt bleiben.
Wer zahlt eine bauliche Veränderung, der nur die Mehrheit zugestimmt hat?
Bei einfacher Mehrheit tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten und dürfen die Maßnahme allein nutzen. Erst eine doppelt qualifizierte Mehrheit oder eine Amortisation in angemessener Zeit verteilt die Kosten auf alle (§ 21 WEG).
Was sind privilegierte bauliche Veränderungen?
Das sind Maßnahmen für Barrierefreiheit, das Laden von E-Fahrzeugen, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss. Auf sie hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch, trägt die Kosten dann aber in der Regel selbst (§ 20 Abs. 2 WEG).
Kann ein Beschluss über eine bauliche Veränderung angefochten werden?
Ja. Verstößt der Beschluss gegen die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG oder gegen Formvorschriften, ist er anfechtbar. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.
Fazit: Der Beschluss ist einfach – die Kostenfrage ist die Kunst
Bauliche Veränderungen sind seit der Reform kein Blockadethema mehr: Eine einfache Mehrheit reicht, um die WEG handlungsfähig zu machen. Die eigentliche Sorgfalt liegt heute in der Kostenverteilung und in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG – hier entscheidet sich, ob ein Beschluss trägt oder vor Gericht kippt. Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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