Stellen Sie sich vor: Im Maklervertrag steht eine bestimmte Provision, die Sie nach Verhandlung akzeptiert haben. Im Exposé, das online erscheint, steht plötzlich ein höherer Satz. Der Makler beruhigt Sie: Das lasse sich noch ändern, für Sie gelte ohnehin der vereinbarte Wert. Was gilt jetzt wirklich? Die kurze Antwort vorweg: Solange im Exposé eine falsche Maklerprovision steht, ist das die nach außen kommunizierte Vereinbarung – für jeden, der das Inserat sieht. Bestehen Sie auf sofortige Korrektur. Warum das wichtig ist und wie Sie vorgehen, zeigt dieser Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Exposé ist kein internes Dokument, sondern ein öffentliches Werbemittel, auf dessen Angaben sich Käufer verlassen.
- Weicht die Provision im Exposé vom Maklervertrag ab, entsteht Unsicherheit – und ein Käufer kann die höhere Zahl als maßgeblich ansehen.
- Für Verkäufer ist das nachteilig: Käufer rechnen mit höheren Kosten und senken ihr Gebot.
- Häufige Fehlerquelle: netto im Vertrag, brutto im Exposé (oder umgekehrt). 1,49 % netto entsprechen ca. 1,77 % brutto.
- Vorgehen: schriftliche Korrektur verlangen, Ist-Zustand dokumentieren (Screenshot), bei Verweigerung anwaltliche Einschätzung.
Was ist das Exposé – und welche Rolle spielt die Provision darin?
Das Exposé ist die offizielle Verkaufsunterlage einer Immobilie: eine öffentlich zugängliche Darstellung mit Bildern, Daten, Preis und den Kaufnebenkosten – dazu gehört die Maklerprovision (auch Courtage genannt). Kaufinteressenten nutzen diese Angaben als Grundlage für ihre Kalkulation. Wer eine Immobilie kaufen möchte, plant auf Basis der ausgewiesenen Provision und geht davon aus, dass dieser Wert verbindlich ist.
Anders als der Maklervertrag, den nur Sie und der Makler kennen, richtet sich das Exposé an die Öffentlichkeit. Genau deshalb ist ein Widerspruch zwischen beiden Dokumenten mehr als ein Schönheitsfehler.
Was gilt bei einem Widerspruch zwischen Vertrag und Exposé?
Seit der Reform des Maklerrechts in Deutschland (§§ 656a–656d BGB, in Kraft seit Dezember 2020) müssen Provisionsvereinbarungen beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern transparent und klar kommuniziert werden. Ein Widerspruch zwischen vereinbarter und inserierter Provision schafft Unsicherheit – und kann im Extremfall dazu führen, dass ein Käufer die im Inserat genannte Provision als maßgeblich betrachtet.
Für Sie als Verkäufer bedeutet das ein konkretes Risiko, das Sie nicht ignorieren sollten. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung – bei einem echten Streitfall ist die Einschätzung eines Fachanwalts sinnvoll.
Warum eine falsche Provision im Exposé für Verkäufer nachteilig ist
- Käufer kalkulieren mit der höheren Provision und reduzieren entsprechend ihr Preisgebot.
- Abweichungen zwischen Exposé und Kaufvertrag erzeugen Misstrauen und können Verhandlungen verzögern.
- Interessenten aus dem seriösen Segment springen ab, wenn sie später eine Diskrepanz entdecken.
- Im Streitfall fehlt Ihnen die Handhabe, wenn Sie die Abweichung nicht dokumentiert und schriftlich beanstandet haben.
Solche vermeidbaren Reibungsverluste gehören zu den häufigsten Fehlern beim Immobilienverkauf – und sie kosten am Ende Zeit und Geld.
Was Sie konkret tun sollten
Sofortmaßnahme: schriftliche Korrektur verlangen
Fordern Sie den Makler per E-Mail auf, das Exposé unverzüglich zu korrigieren. Formulieren Sie klar, welche Provision vertraglich vereinbart wurde und dass das Inserat dies korrekt widerspiegeln muss. Halten Sie außerdem fest, dass Sie bis zur Korrektur keine weitere Verbreitung wünschen.
Netto oder brutto klären
Eine häufige Fehlerquelle: Der Vertrag weist die Provision netto aus, im Exposé erscheint der Bruttowert inklusive 19 % Mehrwertsteuer – oder umgekehrt. Stellen Sie sicher, dass Vertrag und Exposé dieselbe Berechnungsgrundlage verwenden. Beispiel: 1,49 % netto entsprechen rund 1,77 % brutto.
Den Ist-Zustand dokumentieren
Speichern Sie das veröffentlichte Exposé als Screenshot oder PDF, bevor es geändert wird. Diese Dokumentation ist im Streitfall entscheidend – ohne sie steht später Aussage gegen Aussage.
Bei Nicht-Reaktion: anwaltliche Einschätzung
Verzögert oder verweigert der Makler die Korrektur, ist eine kurze rechtliche Einschätzung sinnvoll. Ein Erstgespräch mit einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt klärt Ihre Optionen schnell und mit überschaubarem Aufwand. Reagiert der Makler generell schlecht, hilft unser Ratgeber, wenn der Makler den Verkauf nicht voranbringt.
Merksatz: Solange im Exposé ein falscher Provisionssatz steht, ist das die kommunizierte Vereinbarung – für jeden, der das Inserat sieht. Bestehen Sie auf sofortige Korrektur.
Provision und Vermarktung gehören zusammen
Eine saubere Provisionsangabe ist Teil einer transparenten Vermarktung. Wer den gesamten Ablauf im Blick behalten will, findet in unserem Leitfaden Immobilie richtig verkaufen in 9 Schritten die Orientierung. Und warum Verkäufer heute genauer hinschauen sollten, zeigt der Beitrag warum der klassische Makler allein nicht mehr ausreicht.
Häufige Fragen zur Maklerprovision im Exposé
Was gilt, wenn im Exposé eine höhere Provision steht als im Maklervertrag?
Vertraglich gilt zwischen Ihnen und dem Makler der vereinbarte Wert. Nach außen wirkt jedoch die im Exposé genannte Provision, weil Käufer sich darauf verlassen. Das kann zu Kalkulations- und Vertrauensproblemen führen. Bestehen Sie deshalb auf sofortiger Korrektur des Inserats.
Ist die Provisionsangabe im Exposé rechtlich verbindlich?
Das Exposé ist ein öffentliches Werbemittel, auf dessen Angaben Interessenten vertrauen. Seit der Maklerrechtsreform 2020 (§§ 656a–656d BGB) müssen Provisionsvereinbarungen transparent sein. Eine falsche Angabe kann im Streitfall zu Ihren Lasten ausgelegt werden. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung.
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttoprovision?
Die Nettoprovision ist der reine Satz ohne Umsatzsteuer, die Bruttoprovision enthält zusätzlich 19 % Mehrwertsteuer. Beispiel: 1,49 % netto entsprechen etwa 1,77 % brutto. Vertrag und Exposé müssen dieselbe Basis verwenden, sonst entsteht scheinbar ein Widerspruch.
Wie beanstande ich eine falsche Provision im Exposé richtig?
Schriftlich per E-Mail, mit klarer Nennung der vertraglich vereinbarten Provision und der Aufforderung zur unverzüglichen Korrektur. Dokumentieren Sie vorher das veröffentlichte Exposé per Screenshot, damit Sie den Ist-Zustand belegen können.
Wer trägt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?
Beim Verkauf selbst genutzter Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit 2020 in der Regel das Prinzip der Teilung: Verkäufer und Käufer tragen die Provision je zur Hälfte, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Die genaue Aufteilung ergibt sich aus dem Maklervertrag.
Fazit: Transparenz schützt Ihren Verkaufserfolg
Eine korrekte Provisionsangabe ist kein Detail, sondern Grundlage für Vertrauen und einen reibungslosen Verkauf. Wer Abweichungen früh und schriftlich klärt, vermeidet Preisdruck und Streit. Bei LPE Immobilien legen wir jede Provisionsvereinbarung offen, schriftlich und vor Vertragsschluss auf den Tisch: Was im Vertrag steht, steht auch im Exposé – ohne Hintertüren, ohne Nachverhandlung. Wenn Sie einen Verkauf planen und eine ehrliche Einschätzung wünschen, sprechen Sie uns an.
