Eine Handwerkerrechnung liegt plötzlich deutlich über dem Angebot – und niemand kann genau sagen, was eigentlich zusätzlich beauftragt wurde. Die kurze Antwort vorweg: Ohne klare, schriftliche Vereinbarung muss die WEG solche Nachträge in der Regel nicht zahlen. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts München bestätigt das deutlich. Entscheidend ist saubere Dokumentation.
In diesem Ratgeber erklären wir, was die VOB regelt, wann ein Handwerker Mehrkosten verlangen darf und wie Hausverwaltung und Eigentümer Nachträge rechtssicher und transparent abwickeln.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Nachtrag ist eine nachträgliche Änderung oder Ergänzung zum ursprünglichen Bauvertrag.
- Nach § 2 VOB/B gibt es eine Vergütung für geänderte oder zusätzliche Leistungen nur, wenn der Auftraggeber sie anordnet.
- Ohne Ankündigung und Zustimmung besteht in der Regel kein Anspruch auf Mehrkosten über das Angebot hinaus.
- Das OLG München (Urteil v. 26.02.2025, Az. 27 U 1463/24 Bau e) wies Nachforderungen ab, weil die Nachträge nicht eindeutig nachgewiesen waren.
- Die Regel lautet: Wer schreibt, der bleibt. Jede Zusatzleistung schriftlich beauftragen und dokumentieren.
Was ist die VOB – und warum ist sie für Ihre WEG wichtig?
Die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) ist das zentrale Regelwerk für Bauverträge in Deutschland. Sie regelt, wie Bauverträge geschlossen, geändert und abgerechnet werden – und genau das macht sie bei Sanierungen in der WEG so wichtig. Sie besteht aus drei Teilen:
- VOB/A: Regeln für die Vergabe von Bauleistungen (Ausschreibung, Angebotsverfahren).
- VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung – hier stehen die Regeln zu Nachträgen. Für die Praxis am wichtigsten.
- VOB/C: Technische Vorschriften (z. B. DIN-Normen).
Viele Handwerks- und Bauverträge nehmen ausdrücklich Bezug auf die VOB/B. Wer eine größere Maßnahme plant, sollte die Grundlagen kennen – einen Überblick gibt unser Beitrag zur Sanierung in der WEG.
Was ist ein Nachtrag überhaupt?
Ein Nachtrag ist eine nachträgliche Änderung oder Ergänzung zum ursprünglichen Bauvertrag. Typische Auslöser sind zusätzliche Leistungen, die bei Vertragsschluss nicht absehbar waren (etwa verdeckte Schäden), oder geänderte Ausführungen aus technischer Notwendigkeit.
Die VOB/B regelt das in § 2:
- § 2 Abs. 5 VOB/B: Für geänderte Leistungen kann der Unternehmer eine neue Vergütung verlangen – aber nur, wenn der Auftraggeber die Änderung anordnet.
- § 2 Abs. 6 VOB/B: Für zusätzliche, nicht im Vertrag enthaltene Leistungen gibt es ebenfalls einen Vergütungsanspruch – auch hier nur nach Anordnung durch den Auftraggeber.
Merke: Ohne Anordnung oder Zustimmung des Auftraggebers besteht kein Anspruch auf Nachtragsvergütung. Wer in der WEG als Auftraggeber auftritt und welche Entscheidungen der Verwalter allein treffen darf, klärt unser Beitrag Verwalter entscheidet ohne Beschluss.
Der Praxisfall: Urteil des OLG München vom 26.02.2025
Vor dem Oberlandesgericht München stritten eine Hausverwaltung und ein Handwerker über die Bezahlung mehrerer Nachträge (Az. 27 U 1463/24 Bau e, Urteil vom 26. Februar 2025). Es gab zahlreiche E-Mails, Protokolle und Absprachen – aber keine klaren, schriftlichen Nachtragsvereinbarungen. Die Parteien waren sich nicht einig, was wirklich beauftragt worden war.
Das Gericht stellte klar: Wer Nachträge verlangt, muss nachweisen, dass sie tatsächlich und eindeutig vereinbart wurden. Das Ergebnis: Die Nachforderungen des Handwerkers wurden abgewiesen, weil die Nachträge nicht ausreichend nachgewiesen waren.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: Juni 2026.
Was gilt, wenn die Rechnung vom Angebot abweicht?
Grundsatz: Das Angebot ist die Vertragsgrundlage. Der Handwerker darf nur abrechnen, was vereinbart und beauftragt wurde. Stellt er eine Rechnung, die ohne vorherige Ankündigung über dem Angebot liegt, gilt nach BGB und VOB/B: Für nicht ausdrücklich (am besten schriftlich) genehmigte Mehrleistungen oder Preissteigerungen besteht grundsätzlich kein Anspruch.
Typische Fälle ohne Vergütungsanspruch
- Mehrarbeit ohne Beauftragung: Keine Bezahlung der Mehrkosten ohne ausdrückliche Genehmigung.
- Material oder Lohn wird teurer: Kein Anspruch auf höhere Vergütung, wenn ein Festpreis vereinbart war.
- Nachträge ohne Zustimmung: Kein Anspruch – es sei denn, die Arbeiten waren zwingend nötig und der Auftraggeber hätte sie auch bei Kenntnis beauftragt („Geschäftsführung ohne Auftrag“, selten und schwer nachzuweisen).
Ausnahmen
Bei Einheitspreisverträgen (Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand, z. B. pro Quadratmeter) kann es zu Mengenmehrungen kommen – aber auch die müssen angezeigt und genehmigt werden. Bei unvorhersehbaren Umständen wie verdeckten Schäden muss der Handwerker sofort informieren und ein Nachtragsangebot vorlegen. Ohne Info kein Anspruch. Ähnliche Beweisfragen stellen sich übrigens auch beim Rechtsstreit gegen den Bauträger und bei der Frage, wer in der WEG welche Sanierung zahlt.
Was bedeutet das Urteil für Ihre Praxis?
Für Hausverwaltungen: Nachträge müssen klar und schriftlich vereinbart werden – idealerweise mit Unterschrift oder eindeutiger E-Mail-Bestätigung. Jede Zusatzleistung gehört dokumentiert: Was, wann, warum, zu welchem Preis? Ohne klare Dokumentation können Sie Nachtragsforderungen ablehnen – und schützen die Gemeinschaft vor überraschenden Kosten. Eine sorgfältige Objektbegehung vor Auftragsvergabe hilft, den Umfang realistisch festzulegen.
Für Handwerker: Nachträge nie einfach ausführen, ohne dass eine schriftliche Zustimmung vorliegt. Jede Änderung muss eindeutig beauftragt und dokumentiert sein – wer Nachträge nicht beweisen kann, geht im Streitfall meist leer aus.
Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Mündliche Absprachen: rechtlich möglich, aber kaum beweisbar. Lösung: immer schriftlich bestätigen lassen.
- Unklare Formulierungen: „Das machen wir auch noch …“ reicht nicht. Lösung: Umfang, Preis und Zeitpunkt klar benennen.
- Fehlende Preisvereinbarung: führt zu Streit. Lösung: vor Ausführung ein Nachtragsangebot einholen und genehmigen.
- Abweichende Rechnung ohne Ankündigung: nicht zulässig. Lösung: jede Abweichung rechtzeitig ankündigen und genehmigen lassen.
Schritt für Schritt: Nachträge rechtssicher abwickeln
- Bedarf feststellen: Ist die Zusatzleistung wirklich nötig?
- Nachtragsangebot einholen: schriftliches Angebot für die Zusatzleistung.
- Prüfen: Wirtschaftlichkeit, Notwendigkeit und Angemessenheit checken.
- Zustimmung einholen: Eigentümer bzw. Verwalter stimmen klar zu – per Unterschrift oder E-Mail.
- Dokumentieren: alle Vereinbarungen archivieren.
- Abrechnen: Nachträge nur bezahlen, wenn sie sauber dokumentiert sind.
Wofür größere Maßnahmen finanziert werden und warum eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage dabei hilft, lesen Sie ergänzend in unserem Ratgeber.
Häufige Fragen zu Nachträgen nach VOB
Was ist ein Nachtrag nach VOB/B?
Ein Nachtrag ist eine nachträgliche Änderung oder Ergänzung zum ursprünglichen Bauvertrag. Die VOB/B regelt in § 2 Abs. 5 und 6, dass für geänderte oder zusätzliche Leistungen nur dann eine Vergütung verlangt werden kann, wenn der Auftraggeber sie ausdrücklich anordnet.
Muss die WEG eine Rechnung zahlen, die über dem Angebot liegt?
In der Regel nicht. Das Angebot ist die Vertragsgrundlage. Mehrkosten ohne vorherige Ankündigung und ausdrückliche – am besten schriftliche – Zustimmung müssen grundsätzlich nicht bezahlt werden. Bei einem vereinbarten Festpreis gilt das auch für gestiegene Material- oder Lohnkosten.
Reichen mündliche Absprachen für einen Nachtrag aus?
Mündliche Nachträge sind rechtlich möglich, in der Praxis aber kaum beweisbar. Das OLG München hat 2025 Nachforderungen abgewiesen, weil klare schriftliche Vereinbarungen fehlten. Lassen Sie jede Zusatzleistung deshalb schriftlich bestätigen.
Was sagt das OLG München-Urteil vom 26.02.2025?
Das Gericht stellte fest, dass derjenige, der Nachträge verlangt, deren eindeutige Vereinbarung nachweisen muss. Da im konkreten Fall klare schriftliche Nachtragsvereinbarungen fehlten, wurden die Nachforderungen des Handwerkers abgewiesen (Az. 27 U 1463/24 Bau e).
Wer ist in der WEG der Auftraggeber für Nachträge?
Auftraggeber ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter im Rahmen seiner Befugnisse oder eines Beschlusses. Größere oder unvorhergesehene Nachträge sollten daher abgesichert beauftragt werden – im Zweifel mit Beschluss der Eigentümer.
Dokumentation schützt Ihr Geld
Das OLG München-Urteil ist ein Warnsignal: Wer Nachträge nicht klar und schriftlich vereinbart, riskiert teure Streitigkeiten und bleibt im Zweifel auf den Kosten sitzen. Eine Verwaltung, die Angebote sauber prüft, Nachträge schriftlich beauftragt und alles dokumentiert, spart der Gemeinschaft bares Geld – und schützt zugleich den Wert der Immobilie. Bei LPE Immobilien betreuen wir über 3.500 Wohneinheiten in München und steuern Sanierungen aktiv: Wir setzen Maßnahmen um, statt sie nur auf die Tagesordnung zu setzen. Wie das in der Praxis aussieht, zeigt unser Bericht zur Fassadensanierung in München. Mehr zu unserer WEG-Verwaltung finden Sie hier.
