Möbliertes Wohnen: Das Wichtigste in Kürze
- Das Mietrechtspaket II ist ein Gesetzentwurf: Das Bundeskabinett hat ihn am 29. April 2026 beschlossen, der Bundestag berät ihn derzeit. In Kraft ist er noch nicht (Stand: Juni 2026).
- Beim möblierten Wohnen soll der Möblierungszuschlag künftig begrenzt werden – auf maximal 10 % der Nettokaltmiete oder alternativ 1 % des Zeitwerts der Möbel.
- Der Zuschlag muss im Mietvertrag gesondert und unaufgefordert ausgewiesen werden. Fehlt das, gilt die Wohnung bei der zulässigen Miethöhe als unmöbliert vermietet.
- Auch Indexmieten und Kurzzeitmietverträge werden enger gefasst.
- Praxistipp: Wer möbliert vermietet, sollte Mietverträge und Möbel-Inventar schon jetzt sauber dokumentieren.
Sie vermieten eine möblierte Wohnung – oder denken darüber nach? Dann sollten Sie das Mietrechtspaket II kennen. Mit dieser Reform will die Bundesregierung das möblierte Wohnen stärker regulieren und eine bisher beliebte Möglichkeit schließen, die Mietpreisbremse zu umgehen. In diesem Ratgeber ordnen wir ein, was der Entwurf konkret vorsieht, was schon gilt und was nicht – und worauf Vermieter, Mieter und Investoren jetzt achten sollten.
Mietrechtspaket II: Was ist der aktuelle Stand?
Wichtig zur Einordnung: Das Mietrechtspaket II ist noch kein geltendes Recht. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 29. April 2026 beschlossen. Anschließend geht er den üblichen Weg durch den Bundestag. Bis zur Verabschiedung und zum Inkrafttreten können sich einzelne Punkte noch ändern.
Für die Praxis heißt das: Bestehende Verträge gelten zunächst weiter. Wer aber heute neue möblierte Mietverhältnisse plant, tut gut daran, sich schon jetzt auf die kommenden Regeln einzustellen.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand von Juni 2026 wieder und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Möblierungszuschlag: So soll die neue Grenze aussehen
Kernstück der Reform beim möblierten Wohnen ist die Begrenzung des Möblierungszuschlags – also des Aufschlags, den Vermieter für die Möbel zusätzlich zur Kaltmiete verlangen. Bisher gab es dafür keine klare gesetzliche Obergrenze.
Der Entwurf sieht vor, den Zuschlag zu deckeln auf:
- maximal 10 % der Nettokaltmiete, oder
- alternativ 1 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat.
Der Zuschlag soll außerdem angemessen sein und sich am tatsächlichen Wert der Möbel orientieren. Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 1.200 €, läge der zulässige Möblierungszuschlag nach der 10-Prozent-Variante bei rund 120 € monatlich – sofern der Möbelwert das trägt.
Transparenzpflicht: Der Zuschlag muss in den Mietvertrag
Mindestens so wichtig wie die Höhe ist die neue Transparenzregel: Der Möblierungszuschlag muss im Mietvertrag gesondert und unaufgefordert ausgewiesen werden. Eine pauschale „Inklusivmiete“, in der Kaltmiete und Möblierung verschwimmen, soll damit der Vergangenheit angehören.
Die Folge bei Verstoß ist deutlich: Weist der Vermieter den Zuschlag nicht korrekt aus, gilt die Wohnung hinsichtlich der zulässigen Miethöhe als unmöbliert vermietet. Dann zählt nur die zulässige Basismiete – der Möblierungsaufschlag entfällt.
Wer den passenden Mietpreis ohnehin sauber kalkulieren will, findet praktische Hinweise in unserem Ratgeber Den richtigen Mietpreis festlegen. Wo die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, zeigt der Mietspiegel München.
Was ändert sich bei Indexmieten und Kurzzeitvermietung?
Das Mietrechtspaket II betrifft nicht nur Möbel. Zwei weitere Bereiche ändern sich – und beide treffen vor allem Vermieter in angespannten Märkten wie München.
Indexmieten werden gebremst – aber nicht starr gedeckelt
Kurz gesagt: In angespannten Wohnungsmärkten wirkt eine jährliche Inflationssteigerung oberhalb von 3,0 % künftig nur noch zur Hälfte mieterhöhend. Eine Indexmiete koppelt die Miete automatisch an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes – steigt die Inflation, steigt die Miete. Genau das wurde 2022 und 2023 für viele Mieter zum Problem, als die Inflation zweistellig war.
Wichtig: Anders als im ersten Referentenentwurf (dort war eine starre 3,5-Prozent-Obergrenze geplant) sieht der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 keine harte Kappung mehr vor, sondern eine Halbierung des übersteigenden Anteils – geregelt im neuen § 557b Abs. 4 BGB-E.
Beispiel: Steigt der VPI in einem Jahr um 5 %, bleiben die ersten 3,0 % voll wirksam. Von den darüberliegenden 2,0 % zählt nur die Hälfte, also 1,0 %. Zulässig ist damit eine Erhöhung von 4,0 % statt 5,0 %.
Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen:
- Nur in bestimmten Gebieten: Die Bremse greift ausschließlich dort, wo das Bundesland den Markt per Rechtsverordnung als besonders angespannt ausweist. Für München ist das wahrscheinlich, hängt aber an einer entsprechenden Landesverordnung.
- Auch für laufende Verträge: Die Regelung soll für neue und bestehende Indexmietverträge gelten. Maßgeblich ist, wann die Mieterhöhungserklärung beim Mieter ankommt.
Was eine Indexmiete genau ist und wie sie funktioniert, erklären wir im Beitrag Indexmiete erklärt. Praxistipp: In sehr angespannten Lagen kann eine Staffelmiete – also vorab fest vereinbarte Mietstufen – planbarer sein als eine gedeckelte Indexmiete.
Kurzzeitvermietung: 6 Monate als neue Grenze
Mietverträge zum „vorübergehenden Gebrauch“ – das klassische „Wohnen auf Zeit“ nach § 549 BGB – sind bisher von vielen Mieterschutzregeln ausgenommen, auch von der Mietpreisbremse. Genau das wurde teils genutzt, um die Preisbremse zu umgehen. Der Entwurf zieht hier eine klare Linie.
Künftig soll diese Ausnahme nur noch für maximal 6 Monate gelten. Dauert der Bedarf unvorhergesehen länger, ist eine Verlängerung auf bis zu 8 Monate möglich. Voraussetzung bleibt ein echter, „besonderer vorübergehender Bedarf“ auf Seiten des Mieters – etwa ein befristetes Projekt, eine Ausbildung oder eine Übergangszeit.
Neu ist außerdem eine Vermutungsregel (§ 549 Abs. 4 BGB-E): Dauert das Mietverhältnis in einem angespannten Markt länger als 6 Monate, wird im Regelfall angenommen, dass kein nur vorübergehender Gebrauch vorliegt.
Die Folge bei Verstoß ist hart: Wer die 8-Monats-Grenze überschreitet oder den besonderen Anlass nicht sauber belegen kann, riskiert, dass aus dem Zeitvertrag ein ganz normales, unbefristetes Mietverhältnis wird – mit vollem Kündigungsschutz und voller Mietpreisbremse. Praxistipp: Halten Sie den Grund der Befristung schriftlich fest und dokumentieren Sie ihn im Mietvertrag.
Wer in München kurzzeitig vermietet, sollte zusätzlich die ohnehin strengen lokalen Regeln kennen – mehr dazu in unserem Ratgeber Kurzzeitvermietung & Airbnb in München.
Was bedeutet das für Vermieter?
Unterm Strich heißt das Mietrechtspaket II für Vermieter: weniger Spielraum bei der Miethöhe, mehr Transparenzpflichten und mehr Dokumentation. Wer Verträge von Anfang an sauber aufsetzt und Belege parat hat, ist auf der sicheren Seite. Im Einzelnen:
- Möblierung sauber ausweisen: Führen Sie eine Inventarliste mit Anschaffungsdatum, Kaufpreis und Zustand jedes Möbelstücks. Trennen Sie im Mietvertrag klar zwischen Nettokaltmiete, Möblierungszuschlag und Nebenkostenvorauszahlung – sonst gilt die Wohnung als unmöbliert und der Aufschlag entfällt komplett.
- Indexmiete neu durchrechnen: In angespannten Märkten wie München bringt eine hohe Inflation nicht mehr die volle Erhöhung, weil der Anteil oberhalb von 3 % nur noch zur Hälfte zählt – auch in laufenden Verträgen. Prüfen Sie, ob Ihre Kalkulation das trägt, oder ob eine Staffelmiete mit fest vereinbarten Stufen planbarer ist.
- Wohnen auf Zeit dokumentieren: Befristete Verträge zum vorübergehenden Gebrauch sind nur noch 6 (in Ausnahmefällen 8) Monate von der Mietpreisbremse ausgenommen. Halten Sie den besonderen Anlass schriftlich fest – sonst kann aus dem Zeitvertrag ein unbefristetes Mietverhältnis mit voller Mietpreisbremse werden.
Wie Sie eine Mieterhöhung formal korrekt umsetzen, lesen Sie in unserem Leitfaden Mieterhöhung rechtssicher umsetzen.
Zwei Punkte, die Vermieter oft übersehen
Das Paket regelt mehr als nur Möbel, Index und Befristung. Zwei weitere Änderungen treffen Vermieter direkt:
- Schonfristzahlung künftig auch bei ordentlicher Kündigung: Bisher konnte ein Mieter nur eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands durch vollständige Nachzahlung abwenden. Künftig soll das – einmal pro Mietverhältnis – auch bei der ordentlichen Kündigung möglich sein. Für Vermieter heißt das: Die bisher übliche „doppelte Kündigung“ (fristlos plus hilfsweise ordentlich) verliert an Durchschlagskraft, Räumungen werden schwieriger. Was Sie bei Zahlungsverzug tun können, zeigt unser Ratgeber Was tun bei Mietausfall?; einen Überblick über die Kündigungsarten gibt Mieter kündigen: alle Kündigungsarten.
- Modernisierung wird leichter umlegbar: Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren (§ 559c BGB) steigt von 10.000 € auf 20.000 € pro Wohnung. Energetische Sanierungen, Heizungstausch oder barrierearmer Umbau lassen sich damit häufiger unkompliziert auf die Miete umlegen – ein klarer Vorteil, gerade für private Vermieter.
Was bedeutet das für Investoren und Projektentwickler?
Für Anleger, die auf Micro-Apartments, studentisches Wohnen oder Business-Apartments gesetzt haben, ist die Reform ein Einschnitt. Wenn sich hohe Möblierungsaufschläge nicht mehr frei ansetzen lassen, sinken die kalkulierten Mietrenditen – und damit tendenziell auch die Kaufpreisfaktoren ganzer Objekte.
Wer vor einer Kauf- oder Verkaufsentscheidung steht, sollte die Wirtschaftlichkeit unter den neuen Vorzeichen neu rechnen. Einen Überblick über weitere Neuregelungen gibt unser Beitrag 3 Änderungen 2026 für Eigentümer.
Häufige Fragen zum möblierten Wohnen nach dem Mietrechtspaket II
Gilt das Mietrechtspaket II schon?
Nein. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 29. April 2026 beschlossen, er wird derzeit im Bundestag beraten. In Kraft ist er noch nicht (Stand: Juni 2026). Einzelne Regelungen können sich im weiteren Verfahren noch ändern.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag künftig sein?
Nach dem Entwurf höchstens 10 % der Nettokaltmiete oder alternativ 1 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat. Der Zuschlag muss zudem angemessen sein und sich am Wert der Möbel orientieren.
Was passiert, wenn der Zuschlag nicht im Vertrag ausgewiesen ist?
Dann gilt die Wohnung bei der zulässigen Miethöhe als unmöbliert vermietet. Der Möblierungszuschlag entfällt, und es zählt nur die zulässige Basismiete.
Betrifft die Reform auch bestehende Mietverträge?
Im Mittelpunkt stehen neue Verträge. Wie genau Übergangsfälle behandelt werden, hängt vom endgültigen Gesetzestext ab. Vermieter sollten die Entwicklung beobachten und sich im Zweifel rechtlich beraten lassen.
Was ändert sich bei der Indexmiete?
In angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexsteigerungen über 3,0 % pro Jahr nur noch zur Hälfte als Mieterhöhung durchsetzbar sein.
Fazit: Mehr Transparenz, weniger Spielraum
Das Mietrechtspaket II bringt beim möblierten Wohnen vor allem zwei Dinge: klare Obergrenzen und eine echte Transparenzpflicht. Für Mieter bedeutet das mehr Schutz, für Vermieter und Investoren weniger Spielraum – und mehr Dokumentationsaufwand. Wer früh sauber kalkuliert und dokumentiert, ist auf der sicheren Seite.
Als Verwaltung mit über 4.000 betreuten Wohneinheiten in München begleiten wir Eigentümer bei genau solchen Fragen – von der korrekten Mietkalkulation bis zur laufenden Mietverwaltung in München. So bleibt Ihre Vermietung rechtssicher, auch wenn sich die Regeln ändern.
