Positiver Legionellenbefund im Münchner Hochhaus: LPE stoppt die Kosten-Spirale

Was ein positiver Befund konkret auslöst

Ein positiver Befund ist kein einzelner Termin, er startet eine ganze Kette:

• Ursachen suchen

• Maßnahmen ergreifen

• wiederholt nachuntersuchen

• und für die Rückkehr in den „Normalmodus“: drei negative Proben hintereinander

Jede Untersuchung kostet in der Praxis rund 2.000 Euro. In der hier beschriebenen WEG haben die 37 Nachtests am Ende eine Summe im hohen fünfstelligen Bereich verursacht.

Deshalb ist es so wichtig, jede einzelne Probe gut vorzubereiten: Zugänge organisieren, Bewohner informieren, Nutzerverhalten steuern. Jede schlecht vorbereitete Probe erhöht das Risiko, dass die Nachtest-Spirale weitergeht.

Warum Hochhäuser besonders sensibel sind

In Hochhäusern werden die Proben typischerweise an den am weitesten entfernten Entnahmestellen je Steigstrang genommen – oft in den obersten Etagen. Genau dort treffen mehrere Faktoren zusammen:

• lange Leitungswege

• höhere Stagnationsrisiken

• häufig Leerstand oder selten genutzte Wohnungen

Ob Sie aus der Positiv-Spirale herauskommen oder nicht, entscheidet sich darum an ein paar simplen, aber entscheidenden Punkten:

• Wie gut die Termine vorbereitet sind

• wie hoch die Teilnahmequote ist

• und ob der Zugang zu den relevanten Wohnungen sicher steht

Ursachen richtig einordnen – Technik oder Betrieb?

Technische Probleme müssen natürlich sauber geprüft und behoben werden:

• Totleitungen

• fehlende oder fehlerhafte Zirkulation

• ungünstige Armaturen oder Toträume

Mindestens genauso häufig liegt der Hebel aber im Betrieb, also im Alltag:

• Bewohner wurden nicht (oder zu spät) informiert

• Perlatoren und Duschköpfe sind stark verkalkt

• in leerstehenden Wohnungen wird nicht gespült

• Zugang zu wichtigen Entnahmestellen fehlt

Das sind keine „Schicksalsfragen“, sondern Organisationsaufgaben. Heißt: Mit klaren Abläufen, Disziplin und konsequenter Kommunikation lassen sie sich in den Griff bekommen.

Im nächsten Abschnitt zeige ich, wie wir das in Bogenhausen umgesetzt haben.

Der Fall aus Bogenhausen: vom Nachtest-Marathon zur Stabilität

Als wir die WEG übernommen haben, war die Geschichte klar: Seit Jahren immer wieder positive Befunde, eine lange Liste an Nachuntersuchungen, viel Frust – und entsprechend hohe Kosten.

Unsere Antwort war kein Hexenwerk, sondern ein konsequent durchgezogener Fahrplan, Termin für Termin.

1) Bild schärfen – Daten statt Bauchgefühl

Vorjahresbefunde ausgewertet, Trefferbilder je Steigstrang/Etage erstellt, Leerstände identifiziert, Temperaturen/Zirkulation geprüft. Wohnungen mit wiederkehrenden Auffälligkeiten priorisiert. Ziel: Ursachen einkreisen, nicht raten.

2) Alle mitnehmen – früh, klar, verbindlich

Rundmail an alle Eigentümer: Warum, Was, Wann – plus konkrete To-dos (am Vorabend und am Morgen 2–3 Minuten spülen, Perlatoren/Duschköpfe reinigen oder tauschen, Zugang sicherstellen). Unterlagen lagen zentral bereit.

3) Präzise erinnern – 3–5 Tage vor dem Termin

Betroffene Einheiten erhielten ein gezieltes Anschreiben mit Zeitfenster, Schritt-für-Schritt-Anleitung und einem klaren Hinweis auf Konsequenzen eines erneuten Positivbefunds (Auflagen, weitere Nachtests, Kosten).

Auszug: „Bitte stellen Sie den Zugang sicher (Anwesenheit/Vollmacht/Schlüssel). Spülen Sie am Vorabend und am Morgen je Zapfstelle 2–3 Minuten. Reinigen/entkalken Sie Perlatoren und Duschköpfe. Vielen Dank – Ihre Mitwirkung verhindert weitere Nachuntersuchungen.“

4) Nachhalten – Telefon und, wenn nötig, die Klingel

Telefonische Erinnerungen; in Härtefällen am Vorabend persönlich geklingelt. Hintergrund: Ersatzproben entstehen dort, wo niemand öffnet – und genau dort sind Bewohner meist unvorbereitet.

5) Technik prüfen – gemeinsam mit Fachbetrieben

In wiederholt auffälligen Wohnungen mit Installateur und Labor Armaturen, Perlatoren, Duschköpfe geprüft, Toträume identifiziert, kritische Bauteile gezielt ersetzt.

6) Hygiene ohne „Überheizen“ – Temperatur & Zirkulation

Am Speicher ca. 60 °C als hygienischen Zielwert gesichert, Zirkulationsrückläufe kontrolliert, Pumpenlaufzeiten dokumentiert. Kalkbildung im Blick: Hygiene ja – aber betriebsstabil bleiben.

7) Lückenlos dokumentieren – prüffest und transparent

Einladungen, Anschreiben, Fotos, Temperaturprotokolle, Teilnehmerlisten, Laborbefunde: vollständig abgelegt. Klare Zuständigkeiten zwischen Labor, TGA-Planung, Installateur und Verwaltung – kurze Wege, schnelle Korrekturen.

Das Ergebnis

Nach all dem Aufwand stehen heute:

• 3 Negativproben in Folge

• die Anlage ist wieder im gesetzlichen Regelrhythmus

• künftige Nachtests entfallen vorerst

• die Gemeinschaftskasse wird deutlich entlastet

Bei rund 2.000 Euro pro Untersuchung haben sich allein die vermiedenen Zusatztermine innerhalb weniger Monate mehr als die Verwaltervergütung „zurückverdient“.

Und: Die Stimmung in der Gemeinschaft ist wieder deutlich entspannter. Unsicherheit kostet nicht nur Geld, sondern auch Nerven.

Die wirksamsten Hebel – pragmatisch umgesetzt

1. Temperatur und Zirkulation im Griff haben

Die wichtigste Sofortmaßnahme ist eine saubere Thermik im System. In der Praxis haben sich bewährt:

• Speicher: etwa 60 °C

• an weit entfernten Entnahmestellen: > 50 °C

Entscheidend ist die Konstanz, nicht der einmalige Peak. Sinnvolle Routine:

• Zirkulationsrückläufe regelmäßig prüfen und protokollieren

• Pumpenlaufzeiten und Heizkurve dokumentieren

• Hydraulik nachstellen (ggf. hydraulischer Abgleich), um „kalte Ausreißer“ zu vermeiden

• Kalkentwicklung im Blick behalten und Entkalkung planen statt dauerhaft überheizen

2. Armaturen, Perlatoren, Duschköpfe – kleine Teile, große Wirkung

Viele „mysteriöse“ Positivbefunde entstehen direkt an der Entnahmestelle. Hier spielt sich Hygiene im Alltag ab:

• Perlatoren und Duschköpfe regelmäßig abschrauben, spülen, entkalken

• stark verkalkte Teile konsequent erneuern

• bei Umbauten auf totraumarme Armaturen achten

Ein einfacher, klarer Wartungsplan („Wer macht was wann?“) sorgt dafür, dass Hygienearbeit sichtbar und wiederholbar wird.

3. Stagnation und Leerstand aktiv managen

Wo Wasser steht, steigt das Risiko. Deshalb braucht Leerstand klare Regeln, keine Hoffnung:

• Spülpläne für selten genutzte oder leerstehende Einheiten definieren

• Hausmeister oder Bevollmächtigte einbinden

• in chronischen Leerständen selbstspülende Armaturen prüfen, besonders in oberen Geschossen

• Schlüsselmanagement klären (Vollmachten, Notfallzugang), damit keine Ersatzproben nötig werden

4. Kommunikation, die wirklich mitnimmt

Technik allein reicht nicht. Ohne Mitwirkung der Bewohner läuft jeder Plan ins Leere:

• früh informieren: Warum, Was, Wann – nicht nur an die direkt Betroffenen

• 3–5 Tage vor dem Termin gezielte Erinnerungen mit Zeitfenster und To-do-Liste

• Zugang aktiv sichern (Anwesenheit, Vollmacht, Schlüsselhinterlegung)

• offen über Konsequenzen von Positivbefunden sprechen (Auflagen, Kosten, weitere Nachtests)

• einfache Kontaktwege bieten: feste Ansprechperson, Telefon, Mail – Fragen vor dem Termin klären, nicht danach

Passend hierzu: Wie arbeitet eine moderne Hausverwaltung? • Eigentümerversammlung – Praxisleitfaden

Fazit: Legionellen sind selten „Pech“ – meistens Organisation

Positive Legionellenbefunde verschwinden nicht, weil man Glück hat. Sie verschwinden, wenn jemand die Dinge in die Hand nimmt:

• Termine gut vorbereitet

• hohe Teilnahmequote

• gesicherte Zugänge

• vorbereitete Entnahmestellen

• stabile Technik

• saubere Dokumentation

Wer Kommunikation und Organisation schleifen lässt, zahlt drauf – mit weiteren Nachtests, Auflagen und Unsicherheit. Wer konsequent steuert, spart Zeit, Geld und Nerven. Und kommt verlässlich zurück in den Regelrhythmus.

Passend hierzu: WEG Verwaltung LPE Immobilien München • Kontakt