Zum Mietende eskalieren Konflikte oft an zwei Punkten: Renovierung und Schäden. Als Vermieter wollen Sie die Wohnung gepflegt zurück und teure Leerstandszeiten vermeiden. Gleichzeitig setzen Gerichte strenge Grenzen, wann Mieter renovieren müssen. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie mit dem Haus & Grund Muster-Mietvertrag belastbare Pflichten vereinbaren und beim Auszug rechtssicher durchsetzen – ohne in unwirksame Klauseln zu laufen. Bezugspunkte sind u. a. § 9 „Schönheitsreparaturen“ und § 12 „Beendigung der Mietzeit“ des H&G-Formulars 05/2023 (flexible Fristen, Kleinreparaturgrenzen, Rückgabepflichten).
Vorab: Wie man sieht, gibt es beim Auszug zahlreiche Details – von wirksamen Klauseln über Bedarfsprüfung bis zur Dokumentation. LPE übernimmt für Sie Vertragsprüfung, Vorabbegehung, Kommunikation mit dem Mieter und die rechtssichere Abwicklung. Vereinbaren Sie gern einen Termin – dann läuft die Übergabe strukturiert, zügig, risikoarm.
Weiterführend: Neuvermietung sauber vorbereiten: Neuvermietung – den richtigen Mieter finden
Passend hierzu: Markt einordnen: Mietspiegel München und Einnahmen stabilisieren: Was tun bei Mietausfall?
Rechtslage kompakt – worauf es ankommt
Erhaltungslast
Grundsätzlich muss der Vermieter instand halten; Schönheitsreparaturen können aber wirksam auf den Mieter verlagert werden, wenn die Klauseln rechtskonform sind.
Normale Abnutzung
„Abgewohnt“ ist Sache des Vermieters; der Mieter haftet nur für übermäßige Abnutzung oder schuldhafte Schäden.
Wirksame Überbürdung
Entscheidend sind flexible Bedarfsfristen, renovierter Übergabezustand oder angemessener Ausgleich bei unrenovierter Übergabe sowie klare, begrenzte Kleinreparaturklauseln.
Weitere Infos: Steuerliche Vorteile für Vermieter
Die richtigen Klauseln im Haus-&-Grund-Muster – was funktioniert
Schönheitsreparaturen mit flexiblen Fristen
„Im Allgemeinen alle 5/7/10 Jahre“ ist zulässig, weil am tatsächlichen Zustand orientiert. Vermeiden Sie starre Intervalle.
Achten Sie auf den Übergabezustand: Wurde die Wohnung renoviert übergeben? Falls nein, dokumentieren Sie einen angemessenen Ausgleich (z. B. Mietnachlass), damit die Übertragung der Schönheitsreparaturen trägt.
Im H&G-Beispielvertrag 05/2023 ist § 9 Abs. 2 entsprechend formuliert Mietvertrag Muster – Haus und Grund
Rückgabe bei Auszug
„Gesäubert, mit sämtlichen Schlüsseln“ ist Standard und wirksam. Der Verweis auf § 9 bedeutet: Renovierung nur bei tatsächlichem Bedarf, nicht „auf Vorrat“. So vermeiden Sie Unwirksamkeit. Siehe § 12 im Muster Mietvertrag Muster – Haus und Grund
Kleinreparaturen sauber begrenzen
Setzen Sie eine Einzelfallobergrenze (z. B. 125 Euro brutto) und eine Jahreskappung (z. B. 6% der Jahreskaltmiete) sowie einen engen Gegenstandskreis (Installationsgegenstände Elektrizität, Wasser, Gas, Fenster-/Türverschlüsse, Rollläden). Der H&G-Beispieltext tut das in § 9 Abs. 3 Mietvertrag Muster – Haus und Grund
Farb- und Gestaltungsvorgaben
Vermeiden Sie starre „weiß halten“-Pflichten während der Mietzeit. Zulässig ist, bei Rückgabe einen neutralen, vermietbaren Zustand zu verlangen, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.
Was Sie nicht verlangen sollten
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Pauschale Endrenovierung („bei Auszug frisch renoviert, unabhängig vom Zustand“) – regelmäßig unwirksam.
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Starre Fristen ohne Bedarfsprüfung – kippen die gesamte Schönheitsreparaturklausel.
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Quoten-/Abgeltungsklauseln im Formular – meist unwirksam; allenfalls als echte Individualvereinbarung.
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Vormieterschäden auf den neuen Mieter ohne Ausgleich umlegen – problematisch. Besser: renovieren oder Ausgleich dokumentieren.
Durchsetzung beim Auszug – Schritt für Schritt
Vorlauf planen (8–10 Wochen vor Mietende)
Begehungstermin anbieten. Ziel: Bedarf feststellen (welche Räume „abgewohnt“, wo Schäden), Einigung über Umfang, Qualitätsmaßstab (fachgerecht) und Fristen.
Unterlagen bereitlegen
Einzugsprotokoll, Fotos Einzugszustand, Vertragskopie, Nachweise über Ausgleich bei unrenovierter Übergabe.
Bedarf belegen
Räume mit sichtbar renovierungsbedürftigen Flächen benennen (z. B. stark verschmutzte Wände, Abplatzungen).
Schäden vs. Abnutzung trennen
Schäden (z. B. defekte Fliesen, übermäßige Bohrlöcher, intensive Farbtöne, Nikotinablagerungen trotz Rauchverbot) → Mieter.
Normale Abnutzung (leichte Vergilbung, vereinzelte Dübel) → Vermieter.
Schriftliche Anordnung
Nach der Vorabbegehung kurze Liste: fällige Schönheitsreparaturen, Schadensbeseitigung, Rückgabe gesäubert, alle Schlüssel.
Abnahmeprotokoll
Am Auszugstag mit Checkliste und Foto-/Video-Doku arbeiten. Fehlende oder mangelhafte Arbeiten festhalten, Nachfrist (7–10 Tage) setzen.
Kaution und Kosten – was dürfen Sie einbehalten?
Vorläufiger Einbehalt
Ein angemessener Teil der Kaution für konkret benannte Renovierungs- und Schadenspositionen ist zulässig. Pauschale Einbehalte „wegen Endrenovierung“ ohne Bedarf vermeiden.
Kostennachweise
Zwei bis drei Vergleichsangebote einholen; auch bei Eigenbeauftragung als Angemessenheitsnachweis nutzen.
Kleinreparaturen
Grenzen prüfen: Einzelfallobergrenze, Jahreskappung, Gegenstandskreis müssen passen.
Typische Fehler von Vermietern – und bessere Alternativen
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„Alles weiß, komplett streichen!“ → Besser: Bedarf konkretisieren, neutrale Vermietbarkeit verlangen, Räume/Mängel benennen.
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Starre Fristen anmahnen → Besser: Flexible Fristen als Indiz, Zustand dokumentieren.
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Quotenabgeltung pauschal → Besser: Nur echte Individualvereinbarung oder konkrete Arbeiten.
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Unrenovierte Übergabe ohne Ausgleich → Besser: Vor Einzug renovieren oder Ausgleich (Mietnachlass) dokumentieren.
Musterformulierungen für Ihre Schreiben
Einladung Vorabbegehung
„Zur Vorbereitung der Wohnungsrückgabe schlagen wir eine gemeinsame Begehung am [Datum] vor. Wir prüfen den tatsächlichen Renovierungsbedarf gemäß § 9 (Fassung 05/2023) sowie Schäden und stimmen das Vorgehen ab.“
Ankündigung fälliger Arbeiten
„Auf Grundlage unserer Begehung vom [Datum] sind folgende Schönheitsreparaturen aufgrund des Abnutzungsgrades erforderlich: [Räume/Arbeiten]. Zudem sind folgende Schäden zu beseitigen: [Schaden]. Bitte führen Sie die Arbeiten fachgerecht bis [Fristdatum] aus. Rückgabe gesäubert mit allen Schlüsseln gemäß § 12.“
Kautionsmitteilung
„Wir behalten zur Abdeckung der konkret benannten Positionen [Liste] vorläufig [Betrag] aus der Kaution ein. Bitte reichen Sie Nachweise zu selbst beauftragten Arbeiten ein; andernfalls beauftragen wir nach Fristablauf eine Fachfirma und rechnen ab.“
München-spezifische Praxistipps
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Handwerker früh sichern: Termindruck vor Neuvermietung einplanen; alternativ Nachbesserungsfrist und danach Eigenbeauftragung.
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Marktübliche Neutralität: Bei stark individuellen Farbtönen Wiederherstellung eines neutralen Zustands verlangen – bei Bedarf.
- Passend hierzu: Mietspiegel München
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Dokumentation zählt: Gute Einzugsprotokolle und Fotos sind in München oft der schnellste Weg zur Einigung.
Checkliste für Vermieter zum Auszug
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Vertrag prüfen: Fristen flexibel, Grenzen klar?
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Übergabezustand: Renoviert übergeben oder Ausgleich gewährt? Belege parat?
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Bedarfsliste: Räume mit tatsächlichem Renovierungsbedarf, separate Schadensliste.
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Schreiben: Vorabbegehung, Ankündigung fälliger Arbeiten, Kautionsankündigung.
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Angebote: Vergleichsangebote für den Fall der Eigenbeauftragung.
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Abnahme: Protokoll, Fotos/Videos, Fristsetzung zur Nachbesserung.
Fazit
Mit dem Haus & Grund Muster-Mietvertrag 05/2023 sind Sie gut aufgestellt – wenn Sie drei Grundregeln beherzigen:
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Bedarf statt Automatismus: Flexible Fristen nutzen, tatsächlichen Zustand belegen.
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Trennscharf bleiben: Normale Abnutzung vs. Schäden konsequent unterscheiden.
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Klauseln sauber halten: Keine starren Fristen, keine pauschalen Endrenovierungen, Kleinreparaturen klar begrenzen.
Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Für den Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder den örtlichen Haus-&-Grund-Verein.
FAQ: Endrenovierung beim Mieterwechsel – die 4 wichtigsten Fragen
Muss der Mieter beim Auszug streichen?
Nur bei tatsächlichem Bedarf und wirksamer Klausel mit flexiblen Fristen. Pauschale Endrenovierungen sind regelmäßig unwirksam.
Wer zahlt was – Abnutzung oder Schäden?
Abnutzung trägt der Vermieter. Übermäßige Abnutzung/Schäden (z. B. Nikotin trotz Rauchverbot, großflächige farbliche Sonderwünsche, beschädigte Fliesen) trägt der Mieter.
Wie viel Kaution darf ich einbehalten?
Einen angemessenen, begründeten Teil für konkrete Positionen. Pauschale Einbehalte ohne Bedarf vermeiden; Angebote/Nachweise sichern.
Darf ich weiße Wände verlangen?
Während der Mietzeit nein (starre Farbpflicht unzulässig). Zur Rückgabe kann ein neutraler, vermietbarer Zustand gefordert werden – wenn Bedarf besteht.
