Die kurzfristige Vermietung von Wohnungen – ob als möblierte Vermietung, über Airbnb oder als Zwischenmiete – boomt seit Jahren. Für viele Eigentümer klingt das verlockend: höhere Rendite, flexible Nutzung, steuerliche Vorteile.
Doch gerade in München sind die Regeln streng, die Risiken erheblich – und die Auswirkungen auf WEGs, Nachbarn und den Immobilienwert oft unterschätzt.
Weiterführend: Mietverwaltung in München – LPE Leistungen · Immobilienverkauf in München
Dieser Leitfaden zeigt, welche Modelle es gibt, welche rechtlichen Vorgaben gelten und wie Sie als Eigentümer oder Investor die richtige Entscheidung treffen – wirtschaftlich und rechtssicher.
Überblick: Formen der Kurzzeitvermietung
Nicht jede „Kurzzeitvermietung“ ist gleich. In der Praxis unterscheidet man vier Modelle:
1. Möblierte Vermietung auf Zeit
Die möblierte Vermietung richtet sich an Berufspendler, Projektmitarbeiter oder Studierende, die zeitlich befristeten Wohnraum benötigen.
Vorteile:
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Höhere Miete pro Quadratmeter als bei unmöblierten Wohnungen
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Rechtlich zulässig, sofern an Personen mit tatsächlichem Wohnbedarf vermietet wird
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Planbare Mietdauer und klarer Vertragsrahmen (§ 575 BGB – Befristung aus berechtigtem Grund)
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Geringeres Risiko für Konflikte mit der WEG
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Stabile Auslastung durch Nachfrage von Fachkräften und Unternehmen
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Möglichkeit, Mobiliar steuerlich abzuschreiben
Nachteile:
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Mehr Verwaltungsaufwand (Übergaben, Reinigung, Inventarprüfung)
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Höherer Verschleiß von Einrichtung und Ausstattung
Praxis-Tipp:
Die möblierte Vermietung ist die rechtssichere Alternative zur touristischen Nutzung.
Gerade in München kann sie wirtschaftlich attraktiv und zugleich konfliktfrei umgesetzt werden.
Weiterführend: Mietmodelle für Vermieter
Professionelle Unterstützung: Mietverwaltung in München – LPE
2. Kurzzeitvermietung über Plattformen (Airbnb, Booking, FeWo-direkt)
Diese Form richtet sich an Touristen und Geschäftsreisende. Sie ist in München nur mit Genehmigung zulässig.
Vorteile:
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Hohe Bruttorendite bei optimaler Auslastung
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Flexible Nutzung (z. B. Eigennutzung zwischenzeitlich möglich)
Nachteile:
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Genehmigungspflicht und Risiko hoher Bußgelder
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Häufige Wechsel, hohes Verwaltungsaufkommen
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Geringe Planbarkeit bei Einnahmen
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Konflikte mit Nachbarn oder WEG häufig
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Versicherungsprobleme (nicht alle Policen decken Gäste-Schäden)
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Steuerliche Einstufung als gewerbliche Tätigkeit möglich
Praxis-Tipp:
Eine professionelle Airbnb-Vermietung erfordert mehr als ein Online-Inserat:
Sie braucht ein rechtssicheres Genehmigungskonzept, klare Kommunikation mit der WEG und laufende Dokumentation der Vermietung.
3. Zwischenmiete / Untervermietung
Bei der Zwischen- oder Untervermietung vermietet ein Mieter (oder Eigentümer) die Wohnung zeitweise an Dritte weiter – oft während Auslandsaufenthalten oder Umbauten.
Rechtliche Grundlage:
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Mieter benötigen die Zustimmung des Eigentümers (§ 540 BGB).
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Eigentümer in einer WEG müssen ebenfalls sicherstellen, dass die Nutzung der Teilungserklärung entspricht.
Risiken:
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Fehlt die Zustimmung, droht Kündigung oder Unterlassung.
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Wenn der Zwischenmieter die Wohnung wiederum über Airbnb anbietet, kann auch der Eigentümer belangt werden.
4. Serviced Apartments / Gewerbliche Kurzzeitvermietung
Hier handelt es sich um professionelle Anbieter, die dauerhaft möblierte Einheiten mit Serviceleistungen betreiben.
Merkmale:
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Rezeption, Reinigung, Hotelcharakter
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Gewerbeanmeldung erforderlich
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Baurechtlich keine reine Wohnnutzung mehr
In klassischen Wohnanlagen (WEG) ist diese Nutzung meist unzulässig, da sie den Wohnzweck sprengt und das Ruhe- und Sicherheitsgefühl der Gemeinschaft beeinträchtigt.
Die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen unterscheiden sich je nach Modell erheblich – insbesondere, wenn Sie Teil einer WEG sind oder die Wohnung verkaufen möchten.
Rechtliche Grundlage: Zweckentfremdungssatzung der Stadt München
In München gilt seit Jahren eine der strengsten Zweckentfremdungssatzungen Deutschlands. Sie soll verhindern, dass regulärer Wohnraum dem Markt entzogen wird.
Die wichtigsten Regelungen:
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Vermietung an Touristen ohne Genehmigung ist nur bis zu 8 Wochen pro Jahr erlaubt.
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Wer häufiger oder ganzjährig an wechselnde Gäste vermietet, benötigt eine Genehmigung der Stadt München.
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Wer dagegen verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit – Bußgelder bis zu 500.000 € sind möglich.
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Auch bei genehmigter Kurzzeitvermietung muss die Meldescheinpflicht nach Bundesmeldegesetz erfüllt werden (Gästelisten, Aufbewahrungspflicht).
Fazit: Wer regelmäßig oder ganzjährig an Touristen vermieten will, braucht eine offizielle Genehmigung der Stadt München. Ohne diese liegt eine Ordnungswidrigkeit vor – unabhängig von Eigentumsform oder Zustimmung der WEG – sonst drohen erhebliche finanzielle und rechtliche Folgen.
Möblierte Vermietung auf Zeit – die rechtssichere Alternative
Die möblierte Vermietung auf Zeit ist rechtlich unproblematisch, sofern
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sie an beruflich oder studienbedingt vorübergehend Wohnende erfolgt,
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und nicht im Stil einer touristischen Nutzung betrieben wird.
Vorteile:
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Höhere Miete pro Quadratmeter als bei unmöbliertem Wohnraum.
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Keine Zweckentfremdung bei belegtem Hauptwohnsitz des Mieters.
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Befristung nach § 575 BGB möglich (Projektende, Eigenbedarf, Umbau).
Nachteile:
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Einrichtungskosten, Abnutzung, häufiger Mieterwechsel.
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Aufwand für Verwaltung und Übergaben.
Praxis-Tipp: Befristungen sauber formulieren, Möblierung vollständig auflisten und Übergabeprotokolle detailliert führen.
Untervermietung & Zwischenmiete – erlaubt, aber genehmigungspflichtig
Mieter dürfen die Wohnung nur mit Zustimmung des Eigentümers (bzw. der Verwaltung) untervermieten.
Fehlt diese Zustimmung, droht Kündigung.
Für Eigentümer in WEGs gilt zusätzlich: Auch hier kann eine Untervermietung gegen die Zweckbestimmung verstoßen, wenn die Mieter häufig wechseln oder gewerblich inserieren.
Praxisfall: Ein Mieter bietet seine Wohnung regelmäßig über Airbnb an. Die Stadt kann den Eigentümer (nicht nur den Mieter) belangen, wenn er die Nutzung duldet.
Wirtschaftliche Einordnung & Einfluss auf den Immobilienwert
Oft wird behauptet, Airbnb-Wohnungen seien automatisch weniger wert – das stimmt so nicht. Der tatsächliche Einfluss hängt von Genehmigungslage, Ertrag und Risiko ab.
Szenario A – ungenehmigte Airbnb-Vermietung
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Rechtsunsicher, potenziell ordnungswidrig
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Risiko von Bußgeldern und Unterlassungsklagen
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Banken und Käufer kalkulieren mit Risikoabschlag (Wertminderung bis zu 20 %)
Szenario B – genehmigte und professionell geführte Kurzzeitvermietung
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Nachweisbare Rendite, stabile Auslastung
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Klare Genehmigungslage und steuerliche Ordnung
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Für Investoren attraktiv – teilweise sogar höherer Verkaufspreis als bei normaler Dauervermietung
Szenario C – möblierte Vermietung auf Zeit
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Geringeres Risiko, langfristige Nachfrage
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Stabile Erträge, werthaltige Nutzung
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Keine Einschränkungen durch Zweckentfremdung
Fazit:
Nicht das Modell, sondern die Rechtssicherheit, Auslastung und Verwaltung entscheiden über den Wert.
Kurzzeitvermietung kann profitabel sein – aber nur, wenn sie rechtlich sauber und professionell umgesetzt wird.
Das WEG und die Rolle der Gemeinschaft
Neben der städtischen Regelung greift in Eigentümergemeinschaften zusätzlich das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
1. Zweckbestimmung in der Teilungserklärung
In fast allen Teilungserklärungen ist festgelegt, dass Wohnungen „zu Wohnzwecken“ dienen.
Eine kurzfristige Vermietung an ständig wechselnde Gäste kann rechtlich als gewerbliche Nutzung gelten – und damit nicht mehr „zu Wohnzwecken“.
Gerichte haben wiederholt entschieden:
Kurzzeitvermietung ist keine klassische Wohnnutzung, wenn sie den Charakter eines Beherbergungsbetriebs annimmt (z. B. VG München, Urt. v. 14.07.2021 – M 9 K 20.4088 VGH München, Beschluss v. 20.11.2023 – 12 ZB 22.80).
2. Beschlusskompetenz der Eigentümer
Die Gemeinschaft kann per Mehrheitsbeschluss festlegen, dass
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die Kurzzeitvermietung untersagt,
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oder auf bestimmte Bedingungen (z. B. maximale Dauer, Genehmigungspflicht) beschränkt wird.
3. Störungen des Gemeinschaftsfriedens
Häufig wechselnde Gäste, Lärm, Müll oder Parkprobleme gelten als Störung des ordnungsgemäßen Gebrauchs. Die Gemeinschaft kann den Eigentümer abmahnen oder Unterlassung verlangen.
LPE-Praxiserfahrung: In vielen WEGs eskalieren Konflikte rund um Airbnb, weil Gäste die Hausordnung nicht kennen oder Schlüsselübergaben im Hausflur stattfinden. Eine klare Regelung im Beschluss oder in der Gemeinschaftsordnung ist daher unverzichtbar.
Versicherung, Haftung & Steuer
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Haftpflicht & Gebäudeversicherung: Viele Versicherungen schließen Schäden durch kurzzeitige Gäste aus – prüfen Sie die Police.
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Steuern: Einnahmen sind steuerpflichtig. Bei gewerblicher Nutzung entfällt ggf. die Absetzbarkeit bestimmter Posten.
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GEZ & Nebenkosten: Ggf. andere Tarife oder Umlagefähigkeit prüfen.
Was die WEG konkret unternehmen kann, wenn unzulässig vermietet wird
Wenn ein Eigentümer seine Wohnung ohne Genehmigung oder entgegen der Teilungserklärung über Airbnb oder ähnliche Plattformen vermietet, hat die Gemeinschaft mehrere Handlungsmöglichkeiten:
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Abmahnung durch die Verwaltung oder den Beirat
– Mit Verweis auf Zweckbestimmung, Hausordnung oder Beschlusslage. -
Beschluss zur Untersagung oder Klage auf Unterlassung
– Grundlage: § 15 Abs. 3 WEG (ordnungsgemäßer Gebrauch des Gemeinschaftseigentums). -
Kostenerstattung für Mehrbelastungen
– Reinigung, Müll, Sicherheit (z. B. Schließanlage) können anteilig dem Verursacher auferlegt werden. -
Anzeige bei der Stadt München
– Bei Verstößen gegen die Zweckentfremdungssatzung kann die WEG die Behörden informieren.
LPE-Praxiserfahrung:
Wir begleiten regelmäßig Gemeinschaften, die mit unzulässiger Kurzzeitvermietung konfrontiert sind. Eine klare Beschlusslage, konsequente Verwaltung und professionelle Kommunikation verhindern Eskalationen und sichern die Ruhe im Haus.
Weiterführend: Hausverwaltung kündigen – wenn es nicht mehr passt
Handlungsempfehlung & Praxisfazit
LPE Immobilien empfiehlt:
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Kurzzeitvermietung nur mit Genehmigung und Zustimmung der WEG.
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Möblierte Vermietung auf Zeit ist die rechtssichere, wirtschaftlich sinnvolle Alternative.
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Transparente Kommunikation mit Miteigentümern verhindert Konflikte.
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Wertentwicklung langfristig denken – nicht kurzfristig maximieren.
Unsere Erfahrung aus über 3.000 verwalteten Einheiten in München:
Schnelle Gewinne durch Airbnb führen oft zu jahrelangen Konflikten, Rechtsstreitigkeiten und Wertverlusten.
Wer stattdessen auf eine saubere, planbare Vermietung setzt, erzielt stabilere Renditen und einen höheren Verkaufswert.
Häufige Fragen (FAQ)
Braucht man für Airbnb in München eine Genehmigung?
Ja. Nur bis 8 Wochen jährlich darf ohne Genehmigung vermietet werden. Alles darüber hinaus gilt als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung.
Kann die WEG Airbnb-Vermietung verbieten?
Ja, wenn die Teilungserklärung oder ein Eigentümerbeschluss dies untersagt oder die Nutzung stört (§ 15 Abs. 3 WEG).
Ist möblierte Vermietung auf Zeit erlaubt?
Ja – sofern die Vermietung an Personen mit echtem Wohnbedarf erfolgt (z. B. Berufspendler, Studierende, Monteure).
Wie wirkt sich Kurzzeitvermietung auf den Wert der Immobilie aus?
Ungenehmigte Airbnb-Nutzung mindert den Wert. Professionelle, genehmigte Vermietung mit stabiler Auslastung kann ihn steigern.
Was kann die Verwaltung tun, wenn ein Eigentümer illegal vermietet?
Abmahnen, Unterlassung verlangen, Kosten umlegen und – falls nötig – Anzeige bei der Stadt München erstatten.
Fazit: Zwischen Rendite und Risiko
Kurzzeitvermietung kann kurzfristig lukrativ sein – langfristig jedoch den Wert, die Stabilität und das Miteinander in der WEG gefährden.
Möblierte Vermietung auf Zeit ist in München die rechtssichere und nachhaltige Alternative: planbare Miete, zufriedene Mieter, stabile Gemeinschaft.
Wenn Sie prüfen möchten, welche Vermietungsform zu Ihrem Objekt passt, unterstützen wir Sie gern – mit rechtlicher Einordnung, Wirtschaftlichkeitsanalyse und markterfahrener Beratung.
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