Eigenbedarfskündigung: Was der BGH jetzt zum Härtefall entschieden hat
Am 16. April 2025 hat der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 270/22) ein wichtiges Urteil zur Eigenbedarfskündigung und dem sogenannten Härtefallwiderspruch gefällt. Der Kern: Mieter können auch ohne ein Attest vom Facharzt einen Härtefall geltend machen – wenn die medizinische Begründung nachvollziehbar, konkret und fachlich fundiert ist. Das kann z. B. durch einen Therapeuten oder Heilpraktiker erfolgen, sofern dieser die gesundheitlichen Risiken eines Umzugs überzeugend darstellt.
Härtefall bei Eigenbedarf: Was galt vor dem Urteil?
Bisher war es gängige Rechtsprechung, dass Mieter zur Abwehr einer Eigenbedarfskündigung ein fachärztliches Attest vorlegen mussten. Gerichte konnten medizinische Stellungnahmen von Psychotherapeuten oder Allgemeinmedizinern häufig als „nicht ausreichend“ ablehnen – unabhängig vom Inhalt. Das ändert sich jetzt.
Härtefallregelung nach § 574 BGB einfach erklärt
Ein Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Das können z. B. folgende Gründe sein:
- schwere psychische Erkrankungen
- Pflegebedürftigkeit
- drohende Verschlechterung des Gesundheitszustands
- bevorstehender Klinikaufenthalt oder Therapieverlauf
Wichtig: Der Härtefall muss konkret und individuell begründet werden. Allgemeine Lebenserschwernisse reichen nicht.
Eigenbedarfskündigung trotz Härtefall – das ändert sich für Vermieter
1. Härtefallnachweis auch ohne Facharzt möglich
Auch ein approbierter Psychotherapeut oder ein erfahrener Heilpraktiker darf eine Härtefallstellungnahme abgeben – sofern diese nachvollziehbar und präzise ist. Entscheidend ist nicht mehr der Titel, sondern der Inhalt.
2. Gerichte müssen alle Härtefallangaben prüfen
Gerichte müssen alle vorgelegten Stellungnahmen inhaltlich prüfen. Sie dürfen sich nicht allein auf die Berufsbezeichnung verlassen, sondern müssen eine umfassende Bewertung der gesundheitlichen Risiken vornehmen. Gegebenenfalls muss ein Gutachten eingeholt werden.
3. Nachreichung von medizinischen Unterlagen möglich
Auch spät im Prozess können noch weiterführende medizinische Belege vorgelegt werden, wenn sie die bestehenden Angaben vertiefen oder untermauern.
4. Recht auf Eigenbedarf bleibt bestehen – mit mehr Aufwand
Das Recht auf Eigenbedarf wird durch das Urteil nicht eingeschränkt. Aber: Der Weg zur Durchsetzung wird anspruchsvoller. Umso wichtiger sind eine gute Vorbereitung, eine fundierte Begründung und ein professioneller Umgang mit dem Widerspruch.
Eigenbedarf und Härtefall: Was Vermieter jetzt beachten sollten
Härtefalleinwand nach Eigenbedarfskündigung ernst nehmen
Einfach ignorieren oder bagatellisieren ist riskant. Wenn ein Härtefall geltend gemacht wird, sollten Eigentümer die Unterlagen prüfen lassen – idealerweise mit juristischer und medizinischer Unterstützung. Auch taktisches Zuwarten kann negativ ausgelegt werden.
Kommunikation und Dokumentation strukturieren
Je besser dokumentiert wird, wann was wie kommuniziert wurde, desto sicherer sind Sie. Vor allem, wenn sich ein Verfahren vor Gericht zuspitzt, hilft eine saubere, professionelle Kommunikation.
Eigenbedarf gut begründen
Je konkreter Sie Ihren Eigenbedarf begründen, desto besser. Es reicht nicht, allgemeine Bedarfe zu nennen – Gerichte erwarten nachvollziehbare, nachvollziehbar belegte Informationen (z. B. geplanter Einzugstermin, familiäre Situation, Entfernung zum Arbeitsplatz etc.).
Unsere Beratung bei Eigenbedarfskündigung und Härtefall
Wir begleiten Vermieter nicht nur durch den formalen Ablauf einer Eigenbedarfskündigung, sondern helfen, den gesamten Prozess strategisch sauber aufzustellen:
- Rechtssichere Planung und Fristenkontrolle
- Kommunikationsstrategie mit dem Mieter
- Zusammenarbeit mit Fachanwälten, wenn es kritisch wird
- Einschätzung von Chancen und Risiken, bevor Sie handeln
Denn gerade wenn es um Gesundheit, Wohnraum und Eigentumsrechte geht, braucht es einen klaren Kopf, Erfahrung und Fingerspitzengefühl.
Sie möchten wissen, wie Ihre Eigenbedarfskündigung rechtssicher und fair umgesetzt werden kann? Sprechen Sie mit uns – wir beraten Sie individuell und begleiten Sie durch den gesamten Ablauf.
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Fazit zur Eigenbedarfskündigung bei Härtefallregelung
Das Urteil schafft mehr Flexibilität für Mieter in schwierigen Lebenslagen. Für Vermieter bedeutet es nicht den Verlust des Eigenbedarfsrechts – wohl aber höhere Anforderungen an Nachweise, Kommunikation und die rechtliche Einordnung.
Mit guter Vorbereitung, einer strukturierten Herangehensweise und der richtigen Unterstützung lassen sich auch künftig berechtigte Eigenbedarfskündigungen erfolgreich durchsetzen.
