Die Mietkaution ist das Sicherheitsnetz zwischen Vermieter und Mieter. Sie ist juristisch sensibel, finanziell relevant und häufig Anlass für Missverständnisse. Wer die Kaution richtig organisiert, vermeidet Stress, Streit und Verzögerungen beim Ein- und Auszug. Dieser Leitfaden erklärt kompakt und praxisnah, wie Kautionen korrekt geregelt werden – klar, rechtssicher und ohne Chaos.
Zweck der Mietkaution: Sicherheit für beide Seiten
Die Kaution ist kein „Extra“, sondern eine Sicherheit. Sie schützt beide Parteien:
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Für Vermieter: Sie deckt berechtigte Ansprüche wie offene Mieten, Nebenkostennachzahlungen oder Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
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Für Mieter: Die Kaution bleibt Eigentum des Mieters, wird getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt und muss verzinst werden. Der Anspruch auf Rückzahlung bleibt bestehen.
Richtig gehandhabt ist die Kaution also ein Vertrauensinstrument, das das Mietverhältnis stabilisiert.
Höhe der Kaution: Was das Gesetz erlaubt
Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Mieter dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen: Die erste Rate zu Mietbeginn, die weiteren mit den Folgemieten.
„Sonderkautionen“ oder überhöhte Beträge sind unzulässig. Wichtig ist die klare vertragliche Regelung: Höhe, Zahlungsweise und Anlageform müssen im Mietvertrag eindeutig festgelegt sein.
Weiterführend: Für eine solide Preisfindung bei der Neuvermietung: Mietspiegel München – Orientierung für Vermieter
Anlage der Kaution: Wo das Geld wirklich hingehört
Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters aufbewahrt werden. Sie darf also nicht auf ein normales Privat- oder Geschäftskonto fließen.
Übliche Formen sind
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Treuhand- oder Kautionskonto (klassisches Sparbuch oder separates Konto) auf den Namen des Vermieters, treuhänderisch für den Mieter.
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Kautionsdepot bei einer Bank oder einem Anbieter, speziell eingerichtet für Mietkautionen.
Die Kaution muss zudem verzinst werden. Der übliche Zinssatz entspricht den Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Tipp: Eine Kontobestätigung an den Mieter übermitteln – das schafft Transparenz und Vertrauen.
Weitere Infos: So strukturieren Profis ihre Prozesse – Mietverwaltung in München: Leistungen von LPE
Alternativen zur Barkaution: Bürgschaft, Versicherung, Depot
Neben der klassischen Barkaution sind Alternativen möglich:
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Bankbürgschaft: Die Bank bürgt in Höhe der Kaution. Vorteil: kein Kapitalabfluss beim Mieter.
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Kautionsversicherung: Versicherungsprodukt gegen laufende Prämien.
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Wertpapierdepot: Möglich, aber risikoreicher durch Kursschwankungen.
In der Praxis gilt: Barkaution oder Bankbürgschaft sind meist die einfachsten und rechtssichersten Lösungen.
Reibungsloser Ablauf bei Ein- und Auszug
Ein klar geregelter Prozess verhindert Streit:
Beim Einzug
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Kaution im Mietvertrag festhalten
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Kontodaten kommunizieren und Einzahlung bestätigen
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Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen
Während der Mietzeit
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Keine Verrechnung mit laufender Miete
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Adress- und Kontaktdaten aktuell halten
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Kontoauszüge und Zinsentwicklung dokumentieren
Beim Auszug
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Abnahmeprotokoll, Zählerstände und Schlüsselanzahl festhalten
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Ansprüche prüfen (Nebenkosten, Schäden)
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Teilrückbehalt für offene Nebenkostenabrechnungen ist möglich
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Restbetrag nach angemessener Frist zurückzahlen
Faustregel: Rückzahlung erfolgt innerhalb weniger Wochen, in komplexeren Fällen nach einigen Monaten. Entscheidend ist Transparenz gegenüber dem Mieter.
Passend hierzu: Übergaben sauber dokumentieren: Übergabeprotokoll – aktuelles Urteil und Einordnung
Häufige Fehler bei der Kaution
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Vermischung von Geldern: Kaution auf dem Privatkonto des Vermieters → unzulässig.
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Verrechnung mit der letzten Miete: Nicht erlaubt und konfliktträchtig.
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Pauschale Einbehalte: Nur dokumentierte Schäden oder Forderungen dürfen verrechnet werden.
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Unklare Schönheitsreparatur-Klauseln: Oft unwirksam, können zu Streit führen.
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Zinsen nicht berücksichtigen: Zinsen sind Teil des Kautionsguthabens.
Ein sauber geführtes Protokoll mit Fotos reduziert Streitfälle erheblich.
Vermieter-Toolbox: Praxis-Checkliste
Vor Vertragsunterzeichnung
Kautionsart und Höhe festlegen, Konto wählen, rechtskonforme Klausel formulieren.
Zum Mietbeginn
Einzahlung bestätigen, Kontoauszug ablegen, Übergabeprotokoll erstellen.
Während der Mietzeit
Belege und Schäden dokumentieren.
Beim Auszug
Protokoll, Zählerstände, Rechnungen und Rückzahlung transparent kommunizieren.
Extra: Kaution im Kontext Energie und Instandhaltung
Im Jahr 2025 rücken Energieeffizienz und Betriebskosten stärker in den Fokus. Wer die Immobilie kontinuierlich pflegt – durch Wartung, Instandhaltung und dokumentierte Reparaturen – senkt nicht nur Kosten, sondern auch Konfliktpotenzial beim Auszug.
Eine korrekt geführte Kaution plus gepflegte Immobilie ist die Basis für faire, stabile Mietverhältnisse.
Fazit
Die Mietkaution gehört sicher, getrennt und transparent angelegt. Nur durch klare Dokumentation und Kommunikation bleibt sie ein wirksames Instrument, das Vertrauen schafft und Konflikte vermeidet.
FAQ zur Mietkaution
Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Sie kann in drei Raten gezahlt werden, beginnend mit Mietbeginn.
Muss die Kaution verzinst werden?
Ja. Die Kaution muss verzinst werden, mindestens nach dem Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen gehören dem Mieter.
Darf die Kaution mit der letzten Miete verrechnet werden?
Nein. Die laufende Miete darf nicht einfach von der Kaution abgezogen werden. Die Kaution dient ausschließlich als Sicherheit.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Prüfung offener Ansprüche. Üblich sind wenige Wochen, bei offenen Nebenkostenabrechnungen auch mehrere Monate.
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Eine korrekt geführte Mietkaution ist nur ein Baustein professioneller Immobilienverwaltung. Mit LPE Immobilien haben Sie einen Partner, der Mietverhältnisse von Anfang bis Ende sauber strukturiert: von der Mietvertragsgestaltung über die Kautionsverwaltung bis zur Rückzahlung.
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