Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entscheidet oft ein unscheinbarer Satz in der Teilungserklärung über Tempo und Rechtssicherheit: die Verwalterzustimmung. Dieser Beitrag ordnet das Thema ein, erklärt Zweck und Rechtsgrundlage, zeigt den Ablauf in der Praxis, nennt Grenzen und Rechtsmittel und gibt konkrete Tipps, wie Sie Verzögerungen vermeiden.
Was ist die Verwalterzustimmung – und warum gibt es sie?
In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass die Veräußerung einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters (oder der Gemeinschaft) bedarf. Ohne diese Zustimmung ist die Veräußerung rechtlich nicht wirksam und kann nicht im Grundbuch vollzogen werden. Rechtsgrundlage ist § 12 WEG, der eine Zustimmungspflicht in der Teilungserklärung ausdrücklich zulässt.
Zweck: Schutz der Gemeinschaft – unseriöse oder zahlungsschwache Käufer sollen abgewehrt, der Hausfrieden gewahrt und die Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft gesichert werden.
Weiterführend: Grundlagen der WEG-Struktur lesen Sie hier: Teilungserklärung – Herzstück einer WEG.
Gilt die Zustimmung heute noch?
Ja – sofern sie in der Teilungserklärung verankert ist und nicht aufgehoben wurde. In neueren Teilungserklärungen findet sich die Klausel häufig nicht mehr, weil der Prüfrahmen des Verwalters begrenzt ist und zusätzliche Bürokratie vermieden werden soll. Maßgeblich ist immer der konkrete Wortlaut Ihrer Teilungserklärung.
Passend hierzu: Zuständigkeiten der Verwaltung kompakt: Aufgaben der Hausverwaltung.
Ablauf bei bestehender Verwalterzustimmung – Schritt für Schritt
Behalten Sie die Reihenfolge im Blick – so vermeiden Sie typische Verzögerungen zwischen Notartermin und Grundbucheintragung.
1) Teilungserklärung prüfen
Vor Vermarktung bzw. Notartermin klären, ob eine Zustimmungspflicht besteht und wer zustimmt (Verwalter, Beirat, Gemeinschaft).
2) Zustimmung beantragen
Regelmäßig stellt der Notar oder der Verkäufer den Antrag. Reichen Sie gleich die Kerndaten ein: Kaufvertragsentwurf/Notartermin, Käuferdaten, Bonitätsnachweis (z. B. Finanzierungsbestätigung), Rückstände/Nachweise zur Hausgeldzahlung.
3) Prüfung durch den Verwalter
Der Verwalter prüft insbesondere Bonität/Seriosität des Käufers und offene Hausgeldrückstände des Verkäufers. Er handelt als Organ der Gemeinschaft, nicht im eigenen Interesse.
4) Entscheidung: Erteilen oder verweigern
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Zustimmung: schriftliche Freigabe (oft als Negativ-/Zustimmungsattest), der Notar veranlasst die Eintragung.
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Verweigerung: nur aus wichtigem Grund, z. B. offensichtliche Zahlungsunfähigkeit oder konkrete Hinweise auf massive Störung des Hausfriedens. Willkür ist unzulässig.
5) Rechtsmittel
Bei ungerechtfertigter Verweigerung kann der Verkäufer die Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen – seit der WEG-Reform richtet sich das Verfahren gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter persönlich.
Weiterführend: Wenn Beschlüsse oder Abstimmungen nötig sind: Eigentümerversammlung – Praxisleitfaden.
Wer trägt die Kosten für die Zustimmung?
Die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Verwalterzustimmung liegen in der Regel zwischen 20 und 70 Euro. Diese Gebühr fällt für die Beglaubigung der Unterschrift des Verwalters an. Wenn der Entwurf der Zustimmungserklärung vom selben Notar stammt, der auch den Kaufvertrag beurkundet, entstehen in der Regel keine zusätzlichen Kosten für den Entwurf.
In der Regel ist es aber so, dass das eine Notariat, das den Verkauf begleitet hat, den Verwalter auffordert, der dann der Umständen in einem anderen Notariat die Zustimmung erteilt.
Kosten für den Notar
Die Aufwände (Kosten) der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die der Notar berechnet, werden grundsätzlich von allen Eigentümern gemeinsam getragen. Die Kosten werden üblicherweise nach dem sogenannten Miteigentumsanteil auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Das heißt: Jeder Eigentümer zahlt entsprechend seines Anteils am Gemeinschaftseigentum einen Teil der Verwaltungskosten.
In der Praxis wird oft vereinbart, dass der Verkäufer (oder seltener der Käufer) die Kosten übernimmt. Entscheidend ist, was in der Teilungserklärung, im Verwaltervertrag oder im Kaufvertrag dazu geregelt ist. Fehlt eine solche Regelung, trägt die Gemeinschaft die Kosten.
Aufwandsentschädigung Verwaltung
Die Aufwände der Verwaltung, die bei der Verwalterzustimmung entstehen, gelten als Verwaltungskosten und werden grundsätzlich nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgelegt. Das bedeutet: Die Eigentümergemeinschaft trägt diese Kosten, es sei denn, es wurde durch Beschluss oder vertraglich etwas anderes vereinbart (z.B. dass der Verkäufer die Kosten übernimmt).
Rolle und Verantwortung des Verwalters
Der Verwalter ist Prüfungsinstanz und Vertreter der Gemeinschaft. Er muss sachlich entscheiden, dokumentieren und in angemessener Zeit reagieren. Für die Bearbeitung kann eine angemessene Gebühr anfallen (gemäß Beschlusslage oder Verwaltervertrag).
Passend hierzu: Wenn ein Wechsel sinnvoll wird: Neue Hausverwaltung finden.
Aufheben oder Anpassen der Zustimmungspflicht
Seit § 12 Abs. 4 WEG kann die Gemeinschaft die Zustimmungspflicht per Mehrheitsbeschluss ändern oder aufheben. Eine Grundbuchanpassung (Löschung/Änderungsvermerk) ist sinnvoll, damit der neue Zustand für alle klar ist. Gründe: Bürokratieabbau, schnellere Verkäufe, geringere Reibung mit Notaren und Verwaltungen.
Weiterführend: Praxisnah verhandeln und beschließen: Eigentümerversammlung – Praxisleitfaden.
Darf der Verwalter die Zustimmung verweigern?
Ja, aber nur mit wichtigem Grund. Zulässige Gründe sind z. B. Zahlungsunfähigkeit des Käufers oder konkrete Hinweise auf schwerwiegende Störungen des Hausfriedens.
Keine Willkür: Persönliche Antipathie oder bloße Meinungsverschiedenheiten reichen nicht.
Rechtsmittel: Bei ungerechtfertigter Verweigerung kann der Verkäufer die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung beantragen.
Praktische Tipps für Verkäufer
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Früh klären: Enthält die Teilungserklärung eine Zustimmungspflicht? Wer unterschreibt?
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Unterlagen bündeln: Finanzierungsbestätigung, Käuferdaten, aktueller Hausgeldstatus, Kontaktdaten des Notariats.
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Zeitschiene planen: Antrag vor oder spätestens parallel zum Notartermin stellen, damit der Vollzug nicht stockt.
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Aufhebung erwägen: Wenn die Gemeinschaft die Zustimmungspflicht als hinderlich erlebt, kann ein Mehrheitsbeschluss zur Anpassung/Aufhebung sinnvoll sein.
Passend hierzu: Nach dem Eigentümerwechsel richtig abrechnen: Abrechnungsspitze – Eigentümerwechsel und Verkaufsfehler vermeiden: 10 Fehler beim Immobilienverkauf.
Fazit
Die Verwalterzustimmung ist ein historisch gewachsenes Instrument zum Schutz der Eigentümergemeinschaft, das heute oft als bürokratisch empfunden wird. Sie gilt immer dann, wenn sie in der Teilungserklärung steht, kann aber durch Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Eigentümer sollten die eigene Teilungserklärung genau prüfen und ggf. eine Änderung anstreben, um den Verkaufsprozess zu erleichtern.
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Leistungen: WEG-Verwaltung in München
FAQ zur Verwalterzustimmung in der WEG
Brauche ich immer eine Verwalterzustimmung?
Nur, wenn die Teilungserklärung das vorsieht. Steht keine Klausel drin, ist keine Zustimmung nötig.
Wie lange dauert die Zustimmung?
Das hängt von Unterlagen und Erreichbarkeit ab. Wer vollständig beantragt (Finanzierungsnachweis, Käuferdaten, Notar), beschleunigt den Prozess spürbar.
Welche Unterlagen sind sinnvoll?
Kaufvertragsentwurf/Notartermin, Finanzierungsbestätigung, Käuferdaten, aktueller Hausgeldstatus, Kontaktdaten Notariat – gebündelt mit dem Antrag.
Was tun bei ungerechtfertigter Verweigerung?
Entscheidung schriftlich begründen lassen, ggf. gerichtliche Ersetzung der Zustimmung beantragen. Seit der Reform richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft.
