Als Wohnungseigentümer innerhalb einer WEG genießen Sie weitgehende Freiheit, was die Gestaltung Ihrer eigenen vier Wände betrifft. Doch diese Freiheit ist nicht grenzenlos. Bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnung – ob neue Böden, ein modernes Bad oder ein Wanddurchbruch – können Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer haben. Damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind und Konflikte vermeiden, sollten Sie vor jeder Sanierung wissen, was Sie dürfen, was Sie melden müssen – und was verboten ist.
1. Was zählt zum Sondereigentum – und was nicht?
Bevor Sie mit einer Sanierung beginnen, ist es entscheidend zu verstehen, welche Bereiche tatsächlich Ihnen gehören – und wo das Gemeinschaftseigentum beginnt. Mehr hierzu → Sanierung in der WEG
Typisches Sondereigentum (frei veränderbar):
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Innenliegende nichttragende Wände
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Bodenbeläge (z. B. Laminat, Parkett, Fliesen)
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Sanitärobjekte (Badewanne, WC, Waschbecken)
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Wand- und Deckenverkleidungen
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Innentüren
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Elektroinstallationen innerhalb der Wohnung
Kein Sondereigentum (nur mit Genehmigung veränderbar):
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Tragende Wände, Decken und Böden
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Fenster, Fensterbänke (gehören meist zum Gemeinschaftseigentum!)
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Heizkörper (je nach Regelung) und Steigleitungen
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Außenwände, Fassaden, Balkone
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Tür zum Hausflur (Wohnungseingangstür)
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Wasser- und Abwasserstränge
💡 Tipp: Wer unsicher ist, sollte vorab einen Blick in die Teilungserklärung werfen – oder sich bei der Hausverwaltung rückversichern (Hausverwaltung reagiert nicht? → Das können Sie tun)
2. Wann braucht es eine Genehmigung der WEG?
Nicht jede Maßnahme innerhalb der Wohnung ist genehmigungsfrei. Sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist oder andere Eigentümer beeinträchtigt werden könnten, brauchen Sie die Zustimmung der WEG – meist durch Beschluss auf einer Eigentümerversammlung.
Genehmigungspflichtig sind z. B.:
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Austausch von Fenstern (selbst auf eigene Kosten!)
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Einbau einer Fußbodenheizung (wegen Eingriff in Estrich & Statik)
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Veränderung tragender Wände oder Grundrissänderungen
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Anschluss an zentrale Steigleitungen oder Abwasserstränge
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Verlegung von Abwasserleitungen in andere Wohnungen oder Geschosse
Nicht genehmigungspflichtig:
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Austausch von Bodenbelägen
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Modernisierung von Bad oder Küche (ohne Eingriff in Leitungen)
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Einbau neuer Innentüren oder Möbel
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Malerarbeiten, Innenputz, Tapeten
3. Typische Sanierungsmaßnahmen im Sondereigentum
Hier eine Übersicht über typische Maßnahmen, die viele Eigentümer früher oder später betreffen – mit Hinweisen auf Risiken, Genehmigungen und Besonderheiten.
Badezimmermodernisierung
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Austausch von Fliesen, WC, Dusche, Badewanne
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Einbau neuer Armaturen oder barrierefreier Ausstattung
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Achtung: Eingriffe in Leitungen = Rücksprache mit Hausverwaltung
Küchenmodernisierung
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Austausch von Küchenschränken, Geräten, Arbeitsplatten
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Umlegung von Steckdosen, Wasseranschlüssen
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Achtung: Keine Eingriffe in Steigleitungen oder Abwasserfallrohre ohne Genehmigung
Bodenbeläge
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Austausch von Teppich, Laminat, Fliesen
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Achtung bei Trittschall: In vielen Teilungserklärungen ist vorgeschrieben, dass neue Beläge bestimmte Schallschutzwerte nicht unterschreiten dürfen. → Konfliktpotenzial bei hellhörigen Gebäuden!
Fenster & Eingangstüren
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Fenster: In der Regel Gemeinschaftseigentum – Austausch nur mit Zustimmung der WEG
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Wohnungstür: Gehört meist zum Gemeinschaftseigentum → Änderungen (z. B. neue Farbe, neues Modell) genehmigungspflichtig
Elektroinstallation
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Neue Schalter, Steckdosen, Beleuchtung sind genehmigungsfrei
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Achtung bei Sicherungskasten oder Steigleitung: Nur von Fachbetrieben und mit Genehmigung
4. Rechtliche Grundlagen & Pflichten
Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen finden sich im:
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Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Regelt, was Gemeinschafts- und Sondereigentum ist und welche Eingriffe zustimmungspflichtig sind
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Bauordnungen der Länder: Für größere Maßnahmen (z. B. Wanddurchbrüche) können baurechtliche Vorgaben gelten
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Teilungserklärung: Individuelle Regelungen, die über das Gesetz hinausgehen können
💡 Pflicht zur Instandhaltung: Auch innerhalb des Sondereigentums ist der Eigentümer verpflichtet, seine Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zu halten (§ 14 WEG). Schäden, die auf mangelnde Pflege zurückgehen und das Gemeinschaftseigentum gefährden, können teuer werden.
5. Hausverwaltung & Nachbarn rechtzeitig informieren
Auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, empfiehlt es sich, die Hausverwaltung und ggf. Nachbarn vorab zu informieren, wenn:
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Lärm, Schmutz oder Handwerkerverkehr zu erwarten sind
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Aufzüge oder Flure übermäßig genutzt werden
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Bauzeiten länger als wenige Tage dauern
Das schafft Transparenz, vermeidet Konflikte – und sichert ab, dass im Zweifel kein Vorwurf wegen „eigenmächtigen Handelns“ entsteht.
6. Steuerliche Aspekte & Förderung
Wer modernisiert, kann oft steuerliche Vorteile oder staatliche Förderungen nutzen:
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Handwerkerleistungen (§ 35a EStG): 20 % der Lohnkosten können von der Einkommensteuer abgezogen werden (bis zu 1.200 € jährlich)
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KfW-Förderung: Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite für Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder Energieeffizienz (z. B. altersgerechtes Bad, neue Fenster)
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Sonderabschreibungen bei vermieteten Immobilien: Unter bestimmten Bedingungen können Investitionen steuerlich geltend gemacht werden
Fazit: Informiert sanieren – sicher modernisieren
Sanierungen innerhalb der eigenen Wohnung bieten großen Spielraum zur Verbesserung von Wohnkomfort und Wert. Doch Eigentümer sollten die rechtlichen, technischen und gemeinschaftlichen Rahmenbedingungen genau kennen. Wer sich gut informiert, Rücksprache mit der Hausverwaltung hält und transparent vorgeht, kann viele Probleme vermeiden – und die Wohnung zukunftssicher gestalten.
FAQ
Darf ich mein Badezimmer komplett ohne Zustimmung der WEG sanieren?
Ja – sofern Sie nicht in gemeinschaftliche Leitungen oder tragende Bauteile eingreifen. Austausch von Fliesen, Sanitärobjekten oder Armaturen ist genehmigungsfrei. Bei größeren Umbauten sollte die Hausverwaltung informiert werden.
Muss ich eine neue Trittschalldämmung einbauen, wenn ich den Bodenbelag austausche?
Oft ja. Viele Teilungserklärungen enthalten Mindestwerte für Trittschalldämmung, die bei der Erneuerung eingehalten werden müssen – sonst drohen Nachbarschaftskonflikte oder sogar Rückbau.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung in Gemeinschaftseigentum eingreife?
Das kann zu rechtlichen Konsequenzen führen – etwa einer Rückbauverpflichtung, Schadenersatzforderungen oder Beschlussanfechtung durch die WEG. Unbedingt vorher abklären!
Muss ich meine Sanierung der Hausverwaltung melden?
Nur wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist – oder erheblicher Lärm, Nutzung von Fluren, Aufzügen etc. entsteht. Aus Gründen der guten Nachbarschaft empfiehlt sich eine vorherige Information in jedem Fall.
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