Wer eine Immobilie besitzt, stellt sich früher oder später die Frage: Was passiert damit, wenn ich nicht mehr bin – oder wenn ich sie schon zu Lebzeiten weitergeben möchte? Die Antwort ist nicht nur eine emotionale Entscheidung, sondern auch eine mit erheblichen steuerlichen und rechtlichen Folgen. Denn wer gut plant, kann Zehntausende Euro an Steuern sparen – und gleichzeitig Streit in der Familie vermeiden.
In diesem Ratgeber erklären wir, wann sich eine Schenkung zu Lebzeiten lohnt, welche Rolle Freibeträge, Nießbrauch und Wohnrecht spielen – und worauf Sie achten sollten, damit Ihre Immobilie in guten Händen bleibt.
Vererben oder verschenken – wo liegt der Unterschied?
Beim Vererben geht die Immobilie erst nach Ihrem Tod auf die Erben über. Die Erbschaftsteuer wird auf Basis des Verkehrswerts berechnet – abzüglich möglicher Freibeträge. Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge, die nicht immer den eigenen Wünschen entspricht.
Bei der Schenkung übertragen Sie die Immobilie bereits zu Lebzeiten. Das hat mehrere Vorteile:
- Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden
- Sie behalten durch Nießbrauch oder Wohnrecht die Kontrolle
- Die Nachfolge ist frühzeitig geregelt – ohne Unklarheiten im Todesfall
Allerdings sollte eine Schenkung notariell beurkundet und steuerlich begleitet werden. Denn was gut gemeint ist, kann ohne saubere Regelung später zu Problemen führen.
Welche steuerlichen Freibeträge gelten bei Schenkung und Erbschaft?
Ob Schenkung oder Erbschaft – das Finanzamt gewährt Freibeträge, die vom Wert der Immobilie abgezogen werden. Nur der übersteigende Betrag wird versteuert.
Die wichtigsten Freibeträge (pro Person, alle 10 Jahre nutzbar):
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Entferntere Verwandte | 20.000 € |
Beispiel:
Eine Mutter schenkt ihrer Tochter eine Immobilie im Wert von 600.000 €.
- Freibetrag: 400.000 €
- Steuerpflichtiger Betrag: 200.000 €
- Steuersatz (je nach Verwandtschaftsgrad): 7–30 %
Entscheidend: Bei einer Schenkung können die Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Wer also frühzeitig schenkt, kann durch eine gestaffelte Übertragung die Steuerlast erheblich senken.
Passend hierzu: Immobilie vererben – auf diese 6 Punkte sollten Sie achten
Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht – Kontrolle behalten
Viele Eigentümer möchten die Immobilie zwar übertragen, aber selbst weiter darin wohnen oder Mieteinnahmen behalten. Genau dafür gibt es zwei rechtliche Instrumente:
Nießbrauchrecht
Mit einem Nießbrauchrecht behalten Sie das Recht auf Nutzung und Ertrag – z. B. können Sie weiterhin in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und die Miete einnehmen. Der Beschenkte wird zwar Eigentümer, kann die Immobilie aber nicht ohne Ihre Zustimmung verkaufen oder selbst nutzen.
Steuerlicher Vorteil: Der Nießbrauch mindert den Wert der Immobilie bei der Schenkungsteuer. Je nach Lebensalter und Dauer des Nießbrauchs kann das den steuerpflichtigen Wert erheblich senken.
→ Mehr dazu: Nießbrauch im Immobilienrecht – was Eigentümer wissen sollten
Wohnrecht
Das Wohnrecht ist enger gefasst: Sie dürfen weiter in der Immobilie wohnen, aber nicht vermieten. Es eignet sich vor allem für Eigentümer, die im Haus bleiben möchten, ohne wirtschaftliche Ansprüche zu behalten.
Fazit: Beide Instrumente schaffen Sicherheit – für Sie als Schenker und für die Beschenkten. Sie sollten aber immer im Grundbuch eingetragen und notariell geregelt sein.
Schenkung zu Lebzeiten – wann lohnt sie sich wirklich?
Eine Schenkung macht vor allem dann Sinn, wenn:
- Der Immobilienwert über den Freibeträgen liegt und durch gestaffelte Übertragung Steuern gespart werden können
- Sie die Nachfolge frühzeitig regeln möchten – ohne dass es später zu Streit in der Erbengemeinschaft kommt
- Sie durch Nießbrauch oder Wohnrecht abgesichert bleiben, aber trotzdem Vermögen übertragen wollen
- Ihre Kinder die Immobilie selbst nutzen oder vermieten sollen – z. B. als Altersvorsorge
Achtung: Wer eine Immobilie verschenkt, sollte auch an Rückforderungsklauseln denken – z. B. für den Fall, dass der Beschenkte sich nicht an Vereinbarungen hält oder in finanzielle Schieflage gerät.
Erbengemeinschaft vermeiden – warum klare Verhältnisse wichtig sind
Wenn mehrere Erben eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Jede Entscheidung – Verkauf, Vermietung, Sanierung – muss einstimmig getroffen werden. Das birgt enormes Konfliktpotenzial.
Typische Risiken:
- Uneinigkeit über Nutzung oder Verkauf
- Blockaden bei Instandhaltung oder Modernisierung
- Gefahr der Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung erzielt wird
Lösung: Bestimmen Sie im Testament oder Schenkungsvertrag klar, wer die Immobilie bekommt. Andere Erben können finanziell ausgeglichen werden – so bleibt das Haus in der Familie und der Frieden gewahrt.
Verkehrswert, Grundsteuer, Spekulationsfrist – was steuerlich zählt
Verkehrswert
Der Verkehrswert (Marktwert) ist die Grundlage für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Er wird vom Finanzamt geschätzt oder durch ein Gutachten belegt.
Spekulationsfrist
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn versteuern – es sei denn, sie wurde selbst genutzt. Beim Erben übernehmen die Erben die Spekulationsfrist des Erblassers. Bei Schenkung beginnt die Frist für den Beschenkten neu.
→ Mehr dazu: Spekulationsfrist bei Immobilien – Was Eigentümer wissen müssen
Steuerliche Absetzbarkeit
Vermieter können viele Kosten steuerlich geltend machen – auch bei geschenkten oder geerbten Immobilien. Dazu zählen Abschreibungen (AfA), Erhaltungsaufwendungen und Werbungskosten.
→ Weiterführend: Steuerliche Vorteile für Vermieter – So sparen Sie bares Geld
Testament oder Erbvertrag – was ist sinnvoll?
Ein handgeschriebenes Testament reicht in vielen Fällen – solange es klar formuliert, datiert und unterschrieben ist. Bei größeren Vermögen oder Immobilien ist ein notarieller Erbvertrag ratsam. Er schafft Rechtssicherheit und verhindert spätere Streitigkeiten.
Besonderheiten:
- Testament ist einseitig widerrufbar
- Erbvertrag bindet beide Seiten – auch für die Erben
Tipp: Lassen Sie Ihr Testament regelmäßig prüfen – z. B. bei familiären Veränderungen oder Gesetzesänderungen.
Streit vermeiden – mit klarer Kommunikation und Beratung
Ein häufiger Fehler: Die Nachfolge wird verschwiegen oder aufgeschoben. Das kann teuer werden – und menschlich belasten.
Deshalb gilt:
- Sprechen Sie frühzeitig mit Ihren Erben
- Klären Sie Erwartungen, Sorgen und Wünsche
- Holen Sie sich rechtliche & steuerliche Beratung
So wird aus einem Erbe keine Belastung – sondern eine verlässliche Zukunftslösung.
FAQ – Häufige Fragen zu Schenkung und Vererbung
Kann ich im Testament bestimmen, wer die Immobilie bekommt?
Ja. Ein Testament ist die beste Möglichkeit, eine Immobilie gezielt an eine Person weiterzugeben – unabhängig von der gesetzlichen Erbfolge. Wichtig dabei:
- Das Testament muss handschriftlich verfasst und unterschrieben sein.
- Ort und Datum sollten angegeben werden.
- Bei komplexen Vermögensverhältnissen ist ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag empfehlenswert.
Muss man eine geschenkte Immobilie versteuern?
Ja, wenn der Wert über dem Freibetrag liegt. Allerdings lässt sich durch Nießbrauch, Wohnrecht oder gestaffelte Schenkungen die Steuerlast erheblich senken. Eine steuerliche Beratung ist hier unerlässlich.
Was ist besser – schenken oder vererben?
Das hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Eine Schenkung zu Lebzeiten ist steuerlich oft vorteilhafter, weil Freibeträge mehrfach genutzt werden können. Gleichzeitig können Sie durch Nießbrauch oder Wohnrecht weiterhin Kontrolle behalten.
Wie kann ich eine Erbengemeinschaft vermeiden?
Durch klare Regelungen im Testament oder Schenkungsvertrag. Bestimmen Sie eine Person als Erben der Immobilie und legen Sie fest, wie andere Erben ausgeglichen werden – z. B. durch finanzielle Abfindung.
Fazit: Früh planen – Steuern sparen – Streit vermeiden
Ob Schenkung oder Vererbung – entscheidend ist, dass Sie frühzeitig, klar und rechtssicher planen. Wer die steuerlichen Freibeträge geschickt nutzt, durch Nießbrauch oder Wohnrecht abgesichert bleibt und klare Regelungen trifft, kann Zehntausende Euro sparen – und gleichzeitig dafür sorgen, dass die Immobilie in guten Händen bleibt.
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